中国的房价上涨逻辑，90%的人都不知道

今天，我要谈论的是非常重要的，这是关于房屋逻辑的上升。

如果您要买房子，建议阅读这篇文章。

人们经常问我这样的问题：

为什么有些地区的房价在20,000到30,000之间，而有些地区只要超过10,000，与CBD的距离几乎相同？

XX新城的位置很高，政府继续在里面花很多钱。我可以买吗？

...

房子是中国人最重要的资产。目前，房地产在中国家庭资产配置中的比例已超过77％。

购房是大多数普通人改变生活的一种方式。不管投资还是需要，我都希望我的房子能涨价。

因此，您必须了解一些误解。

01

任何一线，二线和三线城市都有核心区域和非核心区域。

当然，在核心区域买是最好的选择，但是大多数时候，许多人只能在非核心区域买。

这时，问题来了。

例如，在深圳，我应该在宝安或龙岗购买？将来哪个地方会增加更多？

如果在南京，我会选择浦口区还是江宁区？

...

如果您有能力，当然可以购买靠近城市中心的地方。

您离得越近，房价的辐射就越大。没什么好说的。

但是，当两地的房地产与市中心的距离大致相同时，如何选择？

一些朋友可能会说，这很简单。拿出GDP并看得出更大的数字意味着经济发展更好，因此选择去向。

那就对了。经济发展程度与房价密切相关，但这仅限于不同城市之间的比较。在同一城市，GDP的水平通常与房价无关。

我认为，同一城市中最重要的指标不是经济，而是人口！

那些赢得人口的人拥有世界。查看GDP选择部分绝对是买房的大错误。

让我们以广州黄埔区和番禺区为例。这两个地方到珠江新城的距离大致相同。

黄埔经济明显强劲。 2019年黄埔区的GDP为3,502亿元，在广州所有区中排名第二，而番禺区仅为2,079亿元。

这里的制造业非常发达，主要集中在LG8.5代OLED面板工厂，广州第一条12英寸芯片生产线，粤新等高精度项目上。

然而，2020年2月黄埔的均价仅为30207元/㎡，低于番禺区的42582元/㎡。为什么？

显然，黄埔的成交额比番禺高1,423亿元。经济是否更加发达？

最关键的原因是房价由行政区域的人口数量和质量决定。

首先，番禺发展较早。在1990年代，房地产开发商进入番禺进行大规模开发，使其成为广州著名的睡城，并涌现出许多超级市场。此外，番禺开通地铁很早，运营里程比较长，吸收的人口也比黄浦高。

2019年，番禺常住人口182万人，在广州排名第二，是黄埔的1.58倍。

其次，尽管黄埔已经工业发达，工厂遍地，但其中许多是蓝领工人。

这个小组有两个特点。首先，买房的意愿比大学生要弱，赚到的钱可能会被送回他的家乡盖房。其次，即使他想在当地买房，也很难凑齐六个钱包。

但是番禺吸收了更多在主要城市工作的白领工人，他们的购买力更强。

例如，在越秀区南院工作的许多媒体人都住在番禺，这使得番禺“戏称”潘罗万斯。

在决定房价的因素中，人口素质通常比人口数量更为重要。

这两个因素的叠加使番禺的价格比黄埔贵。

当然，这些都是由过去的历史条件造成的。未来，随着各种外部环境的变化，黄埔与番禺之间的房价关系也将处于不断的动态调整中，而不是一成不变的。

这个案例告诉我们，买房必须去到高素质人群聚集的地方。

您必须检查这个地方。政府是否计划了一些用于科研的土地？企业研发部门将来会聚在一起吗？

您必须看看这个地方。附近是否有港口和垃圾填埋场等干扰因素？自然环境更好。有钱人愿意在这里买房吗？

…

不在乎这个地方的经济发展，只要居住在这个地区的人相对富裕而有势力，将来这里的房价肯定会更加昂贵。

02

选择过程中的另一个重要点是，您需要首先确定您的城市是单中心城市还是多中心城市。

在具有两个属性的城市中购买房屋的逻辑是完全不同的。

在单一的中心城市（如北京和南京），您必须在核心区域尽可能多地购买房屋。这样的房子是最安全的。

对于城市中每增加一个人，这里的房价就会更有动力上涨。在城市建造的房屋越多，这里的价格就越高。

为什么这么说

因为位置不可复制，所以市中心拥有最好的资源，每个人都想替换居住在市中心的房屋。

在核心区域，单位面积的潜在住房需求特别大。

随着城市的发展，大量人涌入郊区将被迫居住。核心区域对房屋的需求将继续累积，累积越多。

最终结果是供应短缺，价格飞涨。

因此，市区扩张的速度越快，市中心的房价就会上涨得越多。以市中心为中心，外围便宜。

如果您是多中心城市，则不必在主要城市购买，较低的区域也很有价值。只要引入政府资源，一些非主要城市的房价甚至会比主要城市昂贵。

我们以苏州为例。

中国最大的地级市，GDP近2万亿，人口超过1000万。在2019年成为房地产市场的恶魔股票之前，长期生活在平均价格中的表现远不如许多城市，似乎与经济不符。

为什么会这样呢？

因为苏州是一个非常典型的多中心城市，所以左边的高新区，中间的古苏区和右边的工业园区。

城市的资源是分散的，工作机会并不特别集中在市中心，并且在不同的地方都有很好的工作。

随着城市人口的持续增长，每个人对住房拥有权的需求也将有所不同，从而导致就业和住房分配更加平衡。

这样，大大降低了市中心单位面积购买住房的潜在需求。房价的上涨也将更加温和，与上海的单一中心不同，市中心的房价将飙升。

相反，较低的（中新）工业园区，因为它提供了更多高质量的工作，并且聚集了更高质量的人口，所以房价远远超过了主要城市地区。

因此，在多中心城市购买房屋时，如果您不得不为维护主城区而苦苦挣扎，那么您可能会错过较低地区的机会，因为您无法满足市场需求。

相反，损失是不值得的。

像苏州这样的多中心城市实际上并不少见。佛山和泉州也是如此。

03

中国无疑是世界上建设新城市/地区最热衷的国家。

根据新华社的不完全统计，截至2016年5月，全国有3,500多个新市镇和新地区，计划人口34亿。这些计划可以容纳世界近一半的人口。

甚至消息灵通的新华社记者也不得不惊呼，谁来住？

一些新的城市/地区已经非常成功。像上海浦东新区一样，他们还接待了综合性的国家科学中心张江和国际金融中心陆家嘴。其中一些人比较贫穷。例如，兰州新城曾经沦为“鬼城”。

就像一个新城市一样，命运为何有很大不同？

让我们以佛山新城为例。在佛山城市规划中，佛山新城被纳入中心城区，与千灯湖金融服务中心，禅溪新城中心和祖庙商业文化中心并列为四个城市级中心。

从地理角度来看，佛山新城是整个城市的地理和几何中心。

跨过北部的小潭州水路后，它便是禅城的古城。向南移动，顺德区是最发达的经济体。

自2003年开始建设以来，佛山市已投入巨资建设新城市的许多公共服务设施，包括城市博物馆，城市图书馆，城市文化中心，城市科技馆，城市体育中心等。环境和生态环境都很好。

公司总部，例如香港理工大学，中国移动（佛山总部），中国建设银行（佛山总部），中国农业银行（佛山总部），平安银行，前海人寿保险，顺联，蒙娜丽莎等也在准备中或拥有已经解决了

但是，直到今天佛山新城才开始流行。有许多建筑工地，但街道有些空无一人。为什么？

这里已经有广佛地铁线了。北上千灯湖金融服务中心和祖庙商业文化中心不方便吗？

没错，佛山新城确实有地铁，但是对于富裕的南海和禅城人来说，这是地铁的终点站，从心理上讲就像一个郊区。

对于无法使用地铁的顺德人来说，这里的距离太远了，往返需要很长时间。

简而言之，尽管佛山新城是城市的地理几何中心，但它并不是城市交通的几何中心，这在一定程度上阻碍了人口的吸收。

然而，今天，佛山正在建设贯穿南北的佛山三号线和东西向的广佛环线，广佛珠江城铁已进入规划阶段。

这些轨道交通在几年后到达，佛山新城将有机会在交通尽头彻底摆脱局面，成为交通中心。

届时，作为连接南中国海和顺德的中间节点的佛山新城将真正爆发，成为佛山生产要素交换的综合枢纽，其人口流入肯定会增加。

这与珠江新城非常相似。它也是广州的地理和几何中心。

二十多年前，珠江新城首次启动时，对于旧城区的居民来说，是一片农田和郊区，感觉非常遥远。

然而，随着3号线和5号线的交叉，珠江新城从地理几何中心变为交通几何中心，这极大地促进了中央商务区的建设。

因此，一个新城市的价值不值得一开始，这取决于它是否有机会成为城市交通的几何中心。

如果距主要城市十几公里或二十公里，并且交通堵塞，那么房价上涨的空间就不大了。你得到你所付出的。

如果规划是交通的几何中心，那么将来可能会成为城市要素中心。买房子可能是大胆的，不要害怕借钱。

购房是一项主要的资产交易。有些人大幅削减了IQ税，而另一些人则不确定，因此错过了机会。建议转发此文章，以便更多朋友看到正确的购房。