限制房租涨价，能解决高房租的社会难题么
在这次开会期间，有网民呼吁人大代表应提出一个议案，就是希望所有的厂房、铺位甚至包括住房等不动产，只要租户不退租，永不涨租，建议这一条通过以立法形式建立规则。这个提议，有点类似于美国纽约当年的房租限制令。
土地房屋成本低廉，曾经是中国经济快速增长的比较优势。但是如今，一切都在反其道而行之，地租成本的不断增加，正在慢慢吞噬着中国实体经济增长的活力。
特别是在疫情爆发之后，受累于停业之苦，希望减免房租的呼声此起彼伏。对于大多数小微企业来说，特别希望得到房东的体谅支持，帮助降低租金成本。其实，即使没有疫情发生，不断上涨的厂房和商铺租金，已经成为压在小微企业和个体户身上的一座大山。
近年来，“生意越来越不好做”成为多数人的共识，而这种现象的背后，租金每年上涨是一个重要原因。各类物业都有租金逐年递增的规则，拿北京一些商场的情况来说，专柜和店面每年租金的上涨幅在8-15%之间。企业头两年开店还可以挣钱，第三年仅仅房租一项，就使得商家几乎无利可图。所以，你会经常看到商场里的商家店面，经常改头换面，这家去了那家来，能挺过3年的屈指可数。
因此在很多人看来，限制房租涨价，可以防止小微企业和个体户的经营成本上升过快，让实体经济有更好的发展环境，以便促进经济发展和稳定扩大社会就业。这么做，对于疫情冲击之下的经济发展而言，似乎具有特别现实的意义。
与此同时，如果通过立法或者行政规制度的方式，限制房租每年上涨，也会形成一种政策和市场导向，通过削弱房屋出租的利润水平，进一步抑制房地产领域的投机活动。因为资本天性逐利，如果炒房囤房和当包租婆的生意，不再成为成为一劳永逸的暴利行业，自然会有大量的社会资本逃离开房地产行业。
如此一来一去，若房屋出租行业利润下降，而实体经济经营效益明显上升，就会吸引更多的人从房地产投资或投机行业，改向从事实体经济经营了，这不就达到引导资金脱虚向实的目的了么？
分析下来，这个提案建议的观点似乎很有道理，但是引来激烈的争论，正反方法各执一词。
正方说，作为房东决定投资房屋租赁，一开始算好多少租金，规划好投资回报率就可以了，不能在今后水涨船高。尤其是，房东不能因为租你房子的商户和小微企业挣钱了，你就要上涨租金。小微企业挣钱靠的是的努力拼搏和创造社会价值，挣得也是起早贪黑的辛苦钱，房东年年上涨租金既不合情，也不合理。所以，应该通过立法，限制租金每年上涨。
反方则认为，这个观点有点幼稚偏激。首先，物价每年都在上涨，凭什么要求房租不能上涨；既然无法限制物价上涨，为啥要限制房租上涨？提出这观点的人，你们家自己的房屋出租，永远不涨价你乐意么，房屋持有人要承受物价上涨，却不能通过提高房租转移成本，这明显是对房屋所有人不公。再说了，都改革开放三十多年了，都有已经用价格在引导市场机制发挥作用了，采取限制房租上涨的方法，那不是搞计划经济，历史倒退么？
毋庸置疑，租金不断上涨，的确对小微企业的经营带来很大困难，但是房东涨价的一个重要原因，也因为物价和其他社会成本的传递导致。举个例子，机构房东们也要面对员工人力成本上升的压力；个人房东也要养育子女，生病看病；要面对二师兄的涨价和汽油价格的平稳，也可能会承受被单位降薪裁员的压力。如果不能够降低社会生活运行成本，单独要求房屋所有人锁定房屋出租价格，的确有失公允。
而如果真的以计划指令限制房租涨价，有可能达不到租房人降低成本的目的，只会引发几种情况。一种情况，房东会变相涨价逃脱监管，如以收取房租以外的费用名义提价，或者和租房人签订阴阳合同；另外一种情况，也有可能引发租赁市场供给减少，或者引起租赁的房屋质量下降。
记得几年前，有一个报道，兰州市物价部门对牛肉面限价，结果是一碗牛肉面的价格的确没变，但是碗里的面条重量却严重缩水，经营者以缺斤短两来应对价格管制。
房地产市场是不是适应这个例子，不太好说，但是弗里德曼的实证研究表明，限制房租价格的结果，除了减少租赁供给外，最终达不到政策制定者平抑房租的目的。以此类推，简单粗暴的房租限制令，也并不能解决小微企业和个体户经营成本降低的问题。
解决这个问题，还是要用市场手段，通过放松管制和市场供求关系去引导价格走向。很多看似趋于现代治理的措施，其实成了推高房租的暗中力量。比如，规定不许在商住公寓办公经营，自然会引发写字楼和商铺需求增加；不许在一般的居民点物业进行个体经营，自然会引起门面房需求增加；严格限制居民房屋群居，必然引起住宿租赁需求增加。
某些地区，过于严格的商业网点规划、产业规划、用地规划和环保要求，必然使得符合管制要求的土地、厂房和商铺，变得物以稀为贵，不断涨价是十分自然的事情。很多对市场的管制措施，无形中扭曲了市场供求关系，加剧了隐形的市场垄断，导致社会地租成本上涨，从而传递到了实体经济领域。
从另外一个角度看，实体经济、地租成本和政府税费，是这个经济蛋糕的三个主要关联方。蛋糕怎么切，政府的让利也是一个很重要的方面。如果政府不靠土地发财，政府的税负能够继续优化，那么地租成本之上的源头成本就可以降低，进而带动后社会端成本链条的重心下移，给实体经济减轻地租负担。
所以说，进一步减少市场管制，用供求关系和价格机制去进行调节；同时政府做出合理的让渡和减负，可能才是解决房租高企、社会总体地租成本高企不下的有效手段。
从这个意义上来说，解决高房租提案的重点或者正确着眼点，还是在于进一步深化改革，优化政府职能，而不是限制房租涨价。
