民族运动会带火的常西湖新区，是否辉煌依旧？

去年在奥体中心举办的全国少数民族运动会，让常西湖片区成为2019年最能带动话题的新区。

一跃而起的房价，让四环的地段卖出了三环的价格。

常西湖也成了名正言顺的西区杠把子，与主城区无缝对接，地铁先行，规格起点都比较高。

民族运动会之后，烟花散去，对于常西湖片区来说，能不能凭实力抗住质疑、站稳脚跟，配套兑现是否高效，才是下半场真正的考验。

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常西湖新区位于西三环以西、西四环以东，北至化工路与高新区接壤，南到常庄水库，与二七区为邻。

建设西路南，是众多开发商聚集的地方，目前有华瑞紫韵城、永威西郡、汇泉西悦城、裕华铁炉、世贸振兴、融信等项目。

建设西路以南，常西湖新区主体区域，有着独特的配置规格。

从公建、交通、水域、产业、商业方面来看：

1、四大中心已落地完工，成作为郑州新名片。占地约485亩的奥体中心，是河南规模最大的体育场馆，现在还未完全对外开放。

2、区域内除了已开通的1号线、14号线地铁，6号线、10号线也在加紧建设，区域内四条地铁线，是郑州地铁最密集区域之一，目前正在运行的，是1号线，14号线因人流量少，还处于停运状态。

14号线莲湖站地铁口

不可否认，地铁1号线、6号线、10号线、14号线4条地铁全部开通，密结成网，会为西区带来源源不断的人气。其次，四环全线通车后，地下交通环廊系统建成，路上路下的双结合以及立体交通的建设，未来都会使得整个新区极具魄力。

地铁建设和地下交通环廊建设，都需要时间。

3、郑州首批海绵城市示范区，“西美”盛境可期

对于缺水的北方城市来说，三河五湖五公园的河湖资源确实难得，这也是常西湖新区的韵味所在。常西湖新区也会新开挖多条人工河流，构建水生态循环系统，未来的西部城区水域面积占比将达11%左右。

即将开放的西流湖公园

西流湖公园配套工程仍在施工中，秀美身形已现，但还未完全开放。

九曲莲湖，挖沟引水绿化也需要3—5年。常庄水库，是水源保护地，周边不能进行大规模开发，无法作为日常休闲场所。

“西美”坐实，城市景观界面全部焕然一新，也需要时间一点一滴的去兑现。

4、周边产业资源禀赋不足、商业配建迟缓

现状及未来只有传统的服装、家居建材、食品加工等产业，提供的就业机会不算多，财富集聚效应不足，高端人才、年轻人口导入乏力。

在商业上，除了已经营业的金马凯旋家居外，其它一些大型商业都还未起步，例如新市府两边的九州坊步行街，奥体中心地下的商业街，永威、华瑞自建的商业中心等，一切都还在幻想中。

早在之前就有官方称“东有CBD，西有CCD”的说法，常西湖新区发展定位不可谓不高。

但是，诸多配套兑现的速度还未可知，这个区域会不会有高端业态的形成，会不会有大量高素质人才安家入住，能不能成为比肩CBD的新区域，还需要时间检验。

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建设西路北城市界面问题，是很多人不愿提及的痛点。

2014年6月30日，名门地产签约郑州西流湖项目，位于中原区建设路西三环交汇处，总占地约6500亩，包括常西湖西岗项目。

弹指一挥间，6年过去了，名门西岗整个片区，除了临西流湖的碧桂园名门凤凰城一期，今年年中会入市外，剩下的地块依然没有进展。

建设西路以北，极目远望，除了几栋还没拆的稀稀落落的民房外，还有大片布满沟壑和土堆的空地，大风一起飞沙走石，尘土扑面。

整个片区被陇海线割裂成4块，区域内遍布断头路和村道，要想从化工路到建设西路，得从西三环绕一圈。

如果你第一次开车走坑洼村道直接穿过整个片区，肯定会惊讶于这里凌乱的开发现状。

毕竟高新区四环附近都已经是道路宽敞整洁、高楼耸立，有着新城该有的样子，而这里就像是被城市遗忘了一样，毫无生机感。

小编我住在这里，真切体会到了，道路不通能给生活添多少堵。

步行去离家最近的市民中心B口，抄近道的话，要翻过一个大土坡，野道两边是村民的菜地和喂养的家禽。

周边两三个小区，没有任何成熟的商业配套，只有满足基本生活所需的小百货超市和晚上的地摊。

三环内的锦艺城和万达是首选，如果去高新区科学大道上的丹尼斯，地图上直线距离只有5公里，只坐公交，却要绕行到西三环，至瑞达路，需要一个半小时，如果是地铁+公交，也需要一个小时。

这样道路不通、人气匮乏、开发还在起步阶段的区域，等待其配套成熟，需要多久？

西流湖以西地块，差不多已经被碧桂园包圆，承接了今年一大波人对常西湖新区的期待。碧桂园鲸吞西岗6500亩，再加上西湖3500亩，已经是万亩的规模。

西岗城改项目，已经难产了5年，而市政道路修建，整个片区面貌的改善，千亩大盘的开发，或许需要5年、8年、10年，甚至是更长时间。

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再看建设西路南区域开发情况和价格韧性。

2017年，官方明确常西湖新区引入开发商的原则：

开发商先期缴纳资金不得低于50亿元；

具备房地产开发一级资质，全国排名前50强或河南省内排名前10强；

先垫资完成土地整理，后期再凭能力参与招拍挂；

片区开发商的水平和实力，也一直在线。

区域内的开发商，已经从早期拓荒的华瑞到如今的世茂、融信、融侨、金科、恒大、裕华、碧桂园等多个开发商共同开发的局面。

常西湖新区全境土地，几乎都有城中村改造身影，房产开发受容积率牵制，导致高密度刚需、刚改大盘居多，纯改善项目寥寥，且无法归入高端品质盘行列。

但有一点，片区房价够坚挺。

去年年底，绿博、大北区、二七新区、管南带来了第一波全城特价的暴击。

常西湖核心板块抗住了，有首付分期和特价房，但没有出现片区整体价格塌陷的局面。

永威西郡卖到了第三期，去年市场下行期入市，还拿出了15000元/㎡的价格；汇泉西悦城前期价格相对低，但经过常西湖板块价值兑现，这个四环外的纯刚需楼盘，在去年年中上涨500—1000元/㎡。

汇泉景悦城，也是刚需项目，二期在售，现在均价14000元/㎡，一直低价走量。

华瑞紫韵城，是这个片区最早的项目，定位刚需，溢价并不明显，目前均价14000元/㎡，4月份推出了13000元/㎡的员工内部价。

融信和世茂均走高开高走的营销路线，融信望湖宸院高层毛坯均价14700元/㎡，世茂璀璨熙湖高层毛坯均价16000元/㎡。

也就是说，在疫情这一轮冲击下，个别项目推出特价房外，片区整体价格依旧坚挺。

汇泉西悦城从一期开盘的6500元/平涨到现在的12500元/平，华瑞紫韵城从一期开盘的8000元/平涨到现在的14000元/平。五年平均上涨6000元。

郑州这五年均价从9000元/平到14000元/平，上涨了5000元，常西湖新区房价涨幅稍高于自然增长。

形势不差，价格坚挺，但人气一直不见涨，片区显然也不能用炙手可热来形容。

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被称为郑州西部大开发的“桥头堡”的常西湖新区，目前大部分配套都向着政府与大众所期待的趋势发展。

4环内，只有常西湖有足够多的绿地，如果政府办公区域的落成、四大中心投用、地铁成网，人口流动性会被充分调动起来。

常西湖能扛得起“郑州新名片”的头衔，还需要5—10年。目前的常西湖新区还在发展完善中，人口也需要积累，虽然红利已至，但是时机未到。

常西湖新区有自己的遗憾和难处，但我们仍饱含信心和期翼。

站在发展的角度，不论是时间维度，还是空间维度，常西湖都有它存在的意义，未来西区的红利更会令它大放光彩，使之成为真正“媲美”东区的区域。

常西湖，值得期待。