5月20日央行公布最新LPR，降息有点难！大概率维

还有一天就是“520”了。这是一个好日子，估计领结婚证的人可能会比较多，甚至可能“排队领证”！

但是，作为一个实时关心房地产领域动态的人而言，更加清楚的是，明天又是央行公布最新一期贷款市场报价利率LPR的日子。每每这个日子，有很多人都会跑出来，根据过去一段时间房地产市场的销售情况、政府态度以及金融政策等情况，对未来的LPR变化做一番预测。

上个月，我就对LPR的变化了做了预测，很庆幸的是，被我言中，中长期贷款利率果真只下降了10BP（一年期利率降了20BP）。今天，我想再次对明天的LPR做个预测：一年期LPR大概率不会发生变化（保持3.85%），五年期以上的LPR基本肯定保持不变，继续维持上月4.65%的利率水平。

原因有几下几点：

一是房地产市场已经基本全面回暖。五年期以上LPR作为一个调节房地产市场“冷热”程度的重要金融工具，直接影响每个购房者未来负担的房贷压力。自然，LPR是否调整以及调高还是调低，也会受到房地产销售市场的影响。在过去的整个4月份，尤其是5月上旬，随着购房需求的急剧释放，房地产市场可以说迎来了一个“小阳春”，虽然有点“迟到”，但是，在疫情影响之下，能在如此短暂的时间内，楼市恢复如此之快，还是远超预期。

同时，受到2020年义务教育入学新政的影响，各地楼市，无论是新房市场还是二手房市场，都可以说被推到一定的“热度”。尽管新政策的目的之一是为了降“学区房”的热度，但是，很多人为了抢占优质教育资源，可以说煞费苦心，纷纷争取在最后时刻能为孩子做好长远打算。

也有部分投资者受近期宽松金融政策的影响，大量“活钱”进入市场，M2增长率达到了三年以来的新高，目前，金融市场虽然还谈不上“大水漫灌”，但是很多投资者对于手中的闲钱如何规划，还是有很多担忧。毕竟以前很多收益还算勉强的投资方式，收益率也已在大幅下滑。而CPI还是一如既然的“高烧不退”，虽然4月份的CPI统计数据终于降至3.3%，很多人还是持怀疑态度，眼看着手中的钱一分一分的被通胀”吃掉“，很多人纷纷把钱投资到了房地产市场之中。

在这种情况之下，五年期以上LPR再继续下调，可能会进一步推高房地产市场的热度。这与国家一直在反复强调的”房住不炒“的总基调不相符合。因此，五年期以上LPR继续下调的概率不大。

二是MLF以及逆回购利率都未进行操作，直接影响LPR操作。央行调节整个金融市场的三大工具，就是MLF、逆回购利率以及LPR。三者谈不上完全同步，但是，整体趋势是一样的。过去LPR操作之前，首先是MLF以及逆回购利率的调整操作。人民银行发布公告表示，目前银行体系流动性总量处于合理充裕水平，5月19日不开展逆回购操作。至此，央行已经连续33个交易日未开展逆回购操作。同时，5月份的MLF利率也继续保持2.95%不变。MLF和逆回购的不变，或许就已经预示了LPR大概率也不会变化。

虽然，即使MLF和逆回购不变化，五年期以上 LPR继续调低，也是可以的，毕竟LPR下行的空间还是有的（上个月MLF、逆回购以及一年期LPR同步下调20BP，但是五年期以上LPR只下调了10BP）。

三是即使5月份五年期以上LPR保持不变，但是未来LPR下行仍是大趋势。国家对于中长期LPR调整，是要考虑诸多方面因素，比如房地产政策、经济复苏状况、其他利率工具变化等等。但是，受疫情影响，全球经济衰落，失业率较高，国内经济形势压力较大，未来很长一段时间内“引导利率下行”，已经是大势所趋。所以，即使LPR利率短期之内不会大幅调整，甚至未来两三个月都维持不变，但是，中长期LPR的下行空间还挺大。

但是，LPR的调整还要受到国家对房地产市场调控的态度影响。近期，很多人媒体已经在纷纷传言，国家可能会收紧之前适度放宽的房地产调控政策，继续对房地产市场保持一种高压态度，防止房地产市场“过热”和房价过快上涨。尽管2020年受疫情影响，各行各业都受到很大冲击，但是，国家已经三令五申地强调，继续坚持“房住不炒”，“不会把房地产作为短期经济刺激手段”，“保持房地产政策的一致性、连续性”等等，释放的信号很明确，就是要严格控制房地产市场的热度，保持房地产市场的健康稳定发展。

总之，5月20日，一年期LPR调整的概率不大，五年期以上LPR应该更会维持不变。但是，从长期来说，LPR整体还是以下行为主要趋势。

让我们拭目以待吧。

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