出乎预料，房价中间价不降反升，康康给你分析

从今年三月中旬开始，新冠疫情在美国全面爆发直接造成了三千余万人申请失业金，在大部分人都认为美国房价也会下跌的预期下， 出乎预料，美国全国房地产商协会公布3月现房交易价格中位数同比大涨8%，报价280,600美元。

（现房交易价格中位数价格走势，来源：NAR）

很多会质疑说，上次2008年次贷危机的时候房价是跌的啊 ，康康在之前的文章就已经分析过， 这次新冠的疫情和次贷危机是不一样的， 从以下几点来看

（一）次贷危机发生第一个原因是因为低首付，所以很多人在没有购房能力的前提下购买了房子，导致失业后无法支付贷款。

所以次贷危机之后，为了避免再次陷入危机，美国加强了金融监管，《金融监管改革法案》生效，特别是银行房贷信用条件要求极为严格，使得过去几年内按揭贷款的门槛条件远高于金融危机之前。相应地，房地产市场止赎违约和断供现象大幅下降，丧失住房赎回权数量也低于危机的水平。在这种情况下，次贷危机发生的条件并不存在。

（二） 次贷危机发生的第二个原因是利率太高， 2008年美国的基础利率水平是几乎是进几十年的最高，达到5%以上，而目前已经降到了0，相应的房屋贷款利率也是进几十年的最低，这就促使大家在低利率的时候贷款购房。

（三）从房屋供给上来看， 疫情严重压抑了需求，但在房屋供给侧也同样受到了打击。所以市面上的新房库存变少， 也是拉动房价中位数大幅上升的一个原因。

（中位数上方的房屋销量显著上升，来源：NAR）

那么二手房供给侧来看， 美国房东不愿降价，因为现在远远没有到“降价抛售”的阶段。根据美国房地产列表网站Realtor.com数据，即便到了4月25日那一周调低挂牌价的美国卖家也仅仅只有4%，低于去年同期的5.7%，惜售心理可见一斑。三月底美国挂牌房屋数量为150万，较去年同期下滑了10.2%。简而言之，现在美国的卖家们并不急着把房子挂出来，更不要说火急火燎地等着脱手了。

（五）政策端：宽限房贷避免抛售潮，为减少Foreclosure（止赎）， 银行给经济困难的还款人政策：Forbearance（宽容）推迟还款期，最高可推迟12个月，如此，原来30年期的贷款，可以延长到31年还完。这样就减轻现在一些贷款还款人的压力，减少“经济危机”发生的可能吧。

那么新冠肺炎对美国房价就一点影响没有吗？

那也是不可能的， 新冠肺炎目前美国已经确诊超过164万， 失业人数达到4000万， 这是从大萧条以来最差的就业率。大量人失业必将导致对于房子购买的需求，但是虽然需求会少，但是别忘了美联储接二连三的救市举措，已经远比该央行在自“大萧条”以来最严重的经济衰退中所推行刺激举措的力度大。做完这一切后，美联储的资产负债表可能会飙升至近10万亿美元，即使这样 全球还是出现了美元慌，10万亿美元进入市场是什么概念？

疫情结束后，这些钱会去哪里？大概率会到房地产，以为康康一直强调的一点， 美国的泡沫是股市，中国的泡沫是房市，大方向要搞清楚。

美国哪些城市抗跌能力强？

纽约、亚特兰大、洛杉矶、波士顿、华盛顿特区等城市，都是美国的经济、文化中心，抗跌能力很强的区域，是大部分海外投资者的首选。