深度分析：为什么过去三年发生了房地产超级牛

随着时间的推移，企业要继续举债来促进经济增长、从而保障财政收入持续增加越来越难了。于是，2012年至2013年，银行以表外业务为主，借钱给地方政府的融资平台去上项目、搞大基建。在1年半不到的时间里，地方政府的大基建投资增速超过25%，经济又一次在短期内企稳了。

不过，如同所有基建救市的历史规律一样，短期的提振带来的往往是长期内GDP增速的进一步放缓。因为，这些基建是基于行政指令实施建造的，并不是基于当时的实际市场需求。换句话说，你造了一条高速，确实很方便，不过没有人花钱去消费，那么就跟国企根据行政指令一样拼命生产一样，并不能从这项投资中产生可持续的利润，反而是增加了地方的债务压力。给大家一个数字来体会一下，截至目前，高铁总负债已经达到8万亿。

可能很多老铁未必意识到这次举债发展经济的后果有多严重。不得不说，影响深远啊。

从2013年年中，GDP增速不断下滑，地方政府的融资平台开始由于入不敷出而出现不少违约现象。按照官方的说法，2014年中国地方政府的债务水平是25万亿人民币；而按照国外专业机构的测算，实际可能达到50万亿的规模。

很不巧的是，中国的老龄化又在不断提升，截至目前60岁以上的人口数已经达到2.2亿，占总人口的16%。根据目前的制度，地方政府是要负责统筹和支付养老金、医保的。

同时，随着美联储耶伦上台，她逐步实施退出QE并实施加息的货币政策，让中国的出口业务在2013年至2015年面临增长乏力的困境，甚至出现了负增长的现象。这对于地方大型出口制造业型企业，可以说是雪上加霜。至于，他们对地方财政的贡献，可以想象，是多么的力不从心。

于是，到2014年年中的时候，一方面是，财政收入增长放缓，如企业利润不行；另一方面是，大量的财政开支，如老龄化引发的大量支出、大基建借的钱要逐步还本付息。一时间，地方财政变成了岌岌可危的事情。

在这样万般无奈的情形下，从2014年下半年起，国家逐步降息将准，并降低购房的首付比例、降低购房的门槛，同时配合大量的货币补偿形式的棚改。用这种方式把房地产牛市给引爆了，从而使得居民家庭的负债率急剧上升，从而把地方政府的部分负债压力转移到了居民家庭部门。

众所周知，房价的80%的地方政府的收入。因此，通过这个途径，全国各地的地方财政终于缓过来一口气了。

根据测算，到去年年底，全国地方财政的赤字缺口是3万亿，负债利息是2万亿，加起来就是要有5万亿的财政缺口。而同期，房地产相关的税收给地方政府大致增加了5万亿多一点的收入。也就是说，一切刚刚好。

说到这里，大家基本上也就可以猜出下面几个问题真正原因了？

为什么本轮房地产牛市持续那么久？

为什么今年全国范围内，突然公布了近250项调控政策？

为什么出发布史无前例的，限售政策？

老铁们，不要臆测什么阴谋论了，什么应对美国加息、缩表等等。其实，原因非常简单：地方财政刚刚好可以满足还本付息的需求，同时，还不用担心楼市从过热到过冷后瞬间垮塌的风险。