干货 | 2020年如何在广州搞“三旧改造”？
2020年注定是不平凡的一年，一件件让我们始料不及的事情接着发生。我们今天的主体是分析在这不平凡的一年里如何在广州搞三旧改造。在过去2019，这一年里，旧改成了地产界的热门话题之一，成了一块不折不扣的“香馍馍”。
从广府相关文件的印发中，可以看出2020年广州旧改还将延续今年的回升态势。预估明年会有越来越多的地产公司，进入广州的旧改市场。
不过据笔者了解，还有不少业界人士对旧改的类型和流程还处在模糊状态，所以笔者决定简单地梳理一下广州旧改的类型和审批流程。希望对大家有用。
广州市城市更新（“三旧”改造）体系主要由全面改造（传统“三旧”改造）和微改造（广州特色）组成。
全面改造（传统“三旧”改造）主要包括旧厂房，旧村庄和旧城镇三种改造形式。微改造（广州特色）则主要包括村级工业园单独改造、国有土地旧厂房微改造、旧村庄综合整治、老旧小区微改造四种形式。
全面改造（传统“三旧”改造）政策
1.旧厂房改造
旧厂房改造是指镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房的改造。旧厂房改造分为自行改造、政府收储、自行改造与政府收储三种改造方式。
（1）旧厂房自行改造
①旧厂房自行改造主要包括工改工、工改商、工改新产业、科改科/教改教/医改医/体改体和其他。
②旧厂房自行改造更新项目报批共需要标图建库、年度计划、方案编制、方案审核、方案审定、方案批复、建设报批、竣工验收8个步骤。
（2）旧厂房政府收储
旧厂房政府收储是指国有土地上的旧厂房需纳入政府统一储备开发整理的，或改造为保障性住房外的居住用地的，或用地规划控制为道路、绿地及其他非营利性公共服务设施用地的，不可单独开发或不具备单独开发价值的，可由权属人将土地交给政府收储（整备），获得一定补偿。
2.旧村庄全面改造
旧村庄全面改造是指按照城乡规划的要求，难以通过局部改造改善居住环境、完善城市基础设施，须以整体拆除重建为主实施的更新方式。
（1）旧村庄全面改造主要包括自主改造、自主改造和征收储备三种模式。
（2）旧村改造主要政策
①优化改造主体。允许自然村经区政府同意后作为改造主体申请全面改造。
②优化引入合作企业时点。旧村庄全面改造基础数据经区政 府审核公布后即可通过招标方式 引入合作企业，招标时间按《广 东省实施〈中华人民共和国招标 投标法〉办法》规定的不少于45 天。
③科学核定复建安置量。按合法建筑面积1∶1核定集体经济组织物业复建 总量。对2009年12月31日前建设的历史集体经 济物业，已完善历史用地手续的，可按照保障改 造后物业收入不降低原则折算准予复建的总量。村民房屋符合历史用地条件的，按照相关政策纳 入改造成本；不符合历史用地条件的，由区政府 结合本区实际，研究具体认定标准，符合标准的， 纳入改造成本。
④优化村民表决程序。旧村庄改造实施方案由村民代 表表决通过后，提交市城市更 新工作领导小组审议。审议通 过并批复后3年内由全体村民（改制居民、祖屋权属人）80%表决通过的，批复生效实施。
⑤合理设置临迁时。间整体实施改造、一次性搬迁的，按5年时间核算临 迁费用；分期实施改造、 分步搬迁的，按4年时间核算临迁费用。
⑥优化改造成本。旧村改造拆迁奖励可纳 入改造成本，具体办法由区政府研究确定。
（3）旧村庄全面改造更新项目报批
旧村庄全面改造更新项目报批共需要标图建库、改造意愿表决、年度计划、基础数据调查、选择合作企业、编制方案并审核、改造方案审定、方案批复、批复生效、启动拆迁、建设报批、竣工验收12个步骤。
3.旧城镇全面改造
旧城镇全面改造是指对危破房分布相对集中、土地功能布局明显不合理或公共服务配套设施不完善的区域，应当以改善人居环境、完善公共服务配套和优化城市功能布局为目的，按照现行城市规划和节约集约高效用地的要求实施成片重建改造。
旧城镇更新项目由区政府按照签订的拆迁补偿协议组织落实补偿完毕后，向市国土资源主管部门提出供地申请，由市国土资源主管部门按国有建设用地公开出让程序，组织地块出让。
第一轮，征询改造区域居民意愿，同意改造户数的比例达到90％以上（含90％）的，方可启动改造，并办理地块改造前期手续。
第二轮，征询改造区域居民对拆迁补偿安置方案的意见，在规定时间内，签订附生效条件的房屋拆迁补偿安置协议的居民达到2/3以上（含2/3）的，方可具体实施拆迁。
微改造（广州特色）
微改造是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮，以及整治改善、保护、活化，完善基础设施等办法实施的更新方式，主要适用于建成区中对城市整体格局影响不大，但现状用地功能与周边发展存在矛盾、用地效率低、人居环境差的地块。
1、小区公共部分
重点维修更新消防安防设备清理住改仓等安全隐患；修缮市政基础设施,原则上实现“三线”下地，完善道路照明设施;整治环境卫生拆除违章建筑;开辟公共开敞空间，疏通步行网络。
有条件的小区可增设社区养老、医疗、教育、停车等公共服务设施，打通消防通道营造小区特色公共空间。
2、房屋建筑本体共用部位
重点改造房屋建筑的水、电、气、通信等老化设施设备、水电气“一户一表”、管道燃气入户、维修楼梯踏步、粉刷楼道墙壁、整饰房屋外立面、补齐楼道消防设施，保障住用安全。有条件的居住建筑可进行加装电梯、屋顶绿化、抗震节能等改造。涉及危房的建筑按照相关规定进行治理。
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