万科、碧桂园等地产推崇高周转，而上海汤臣一

我们都知道，房地产是一个高杠杆的行业，要想快速赚到钱，就必须走高周转，快速拿地，快速开发，快速销售，尽早实现资金的回笼，然后再圈地，如此反复，其中的代名词就是碧桂园。

这套商业逻辑的确是没有毛病，所以碧桂园短短几年超越万科成为地产业的龙头。但是还有另外一种完全相反的玩法，那就是慢周转， 一个楼盘可以卖上十几年还没卖完，其中最典型的代表，是上海超级豪宅汤臣一品，随着房价的升值，借助慢周转的玩法，汤臣一品也赚了大钱。

好吧，高周转可以赚钱，慢周转也可以赚钱，到底怎么回事。

关于这个问题之前，我们都知道，在过去的20年里，房价一直涨，谁买早谁发财。问题来了，既然你都知道买房能发财，开发商为什么要把房子卖给你呢？为什么不自己留着？ 高周转和慢周转玩法的核心分歧，就在于此。

关于高周转的理解：

1、碧桂园的高周转在过去的几年里，碧桂园以农村包围城市的战略，在三四线城市疯狂拿下了大量的土地，再以高周转的策略进行极速开发。

我们都知道碧桂园的345法则，就是3个月开盘，4个月资金回正，5个月资金再周转，把高周转的标准拔高到了345的高度。

2、为什么碧桂园要选择高周转？如果房子未来要升值，那么碧桂园如此快速的想把房子卖出去？这就要从高周转的核心奥秘开始说起了。 开发商拍下土地之后，凭施工证，就可以把土地抵押给银行换取开发贷，还可以让施工方垫资来减免一部分开发资金。而只要拿下了预售证，就可以不断销售来回款。

3、其实开发商只要付出土地的钱就好了，后面的钱都不用自己付。甚至连拿土地的钱，都是配资配出来的，自己出30~40%的本金，其余60~70%靠融资。所以开发商的杠杆率极高，少则三四倍，多的甚至可以达到5~7倍左右。杠杆高带来高利润。

4、高周转的一大优势，就是无视土地升值，我把房子卖给你，你买走了之后升值赚钱，我也不心疼。因为我反手就用你的钱作为本金，又购买了一块土地重新开发，土地升值的收益我一毛都没少，无非就是A项目换B项目了而已，反而因为杠杆的作用，土地升值收益被放大了数倍。

5、在高周转的模式下，开发商的单盘收益率极低，通常不足10%，真的就只是赚个辛苦钱，给政府和百姓打工。 但是杠杆高，10%的收益，乘以5~7倍的杠杆，这就是本金直接增值了一半啊，而周期，仅仅3~6个月，本金是100，半年之后变成了150，项目卖掉之后反手再投入新的土地项目，到了年底，本金变成了300。所以高周转的房地产开发商，单盘利润不高，但是本金升值率惊人，杠杆 高周转，让开发商赚钱赚到手软。

关于慢周转的理解

1、慢周转的汤臣一品，我们现在都知道了，高周转很赚钱，只要房价走势稳中向上，不让杠杆断裂，高周转几乎毫无缺陷。 但是在碧桂园疯狂高周转赚钱的同时，上海超级豪宅汤臣一品，一个楼盘卖了14年，居然还没卖完。2005年，汤臣一品开盘，房屋面积为431-1240平方米/套，共220套，由4栋住宅楼组成，2栋出售，2栋出租。 没想到的是，14年过去了，连2栋都没有卖完。。。 哪怕卖不掉，汤臣一品也不降价促销，反而不断涨价。到2019年，汤臣一品的价格已经涨到了20~25万每平米，每套价格少则七八千万，多则二三个亿。汤臣一品的地下车库，300万以上的豪车，比比皆是，毕竟连车位都要卖80万一个了。

2、一个楼盘，卖了14年都没卖掉一半，还有一半在以1.5%的年化收益对外出租，可谓是慢周转的典型代表了。这几年在鼓励地产开发商自持物业，但是汤臣一品，14年前就在这么干了。

3、慢周转的赚钱办法，汤臣一品虽然没有卖出去，但是他可以抵押，汤臣一品照样不缺钱，还能享受1.5%的租金收益 房价增值收益。 汤臣一品为什么在卖不掉的情况下还逐年涨价，一直涨到了天价，因为它周边的楼盘，这么多年都在涨价，旁边的楼盘都卖15~20万每平米了，汤臣一品卖个20多万不为过。

4、 汤臣一品的慢周转，卖了16年，连一半的房子都没卖掉，你们是不是觉得很慢了，那你们听说过更慢的么？ 有开发商拿了地，交了钱之后捂地十几二十年都不开发，你给他空手套白狼的机会他都不要，就扔在那，死活不开发，坐享地价收益。这样的开发商还不是一个两个，数量相当不少。

问题来了，既然买了房就能赚钱，开发商为什么还要把房卖给你？

像碧桂园这样的开发商，利用高周转，卖房的钱转手就去不断的拿地，资金始终没有闲置，所以房价上涨的收益一分不会少。 像汤臣一品这样的开发商，长期自持物业，定一个品牌高溢价，你买了我就大赚，不买我自己拿着，以后慢慢卖，反正房价增值收益是自己的。所以碧桂园和汤臣一品，都不介意把房子卖给老百姓。碧桂园有自己的发财之道，汤臣一品也有自己的发财之道，不管是高周转还是慢周转，都不耽误这两个开发商赚的盆满钵满。高周转和慢周转的核心区别：高周转走的是农村包围城市的路子，大部分项目，都位于三四线城市，土地资料源源不断，在一二线布局极少。从人员集中角度考虑，人口是呈现流出的趋势。慢周转他们都集中在一二线城市，要么在北京上海深圳，一二线城市供地不足，尤其是一线城市，土地供应连年萎缩，一线城市无地可拿，二线城市拿地困难，各种条件更优越，更容易吸引人才。

所以，不管从哪个角度说，碧桂园的高周转和汤臣一品的慢周转，都隐隐的说明了一个事实，一二线城市虽然房价贵，但是更具备投资价值。