青客失信背后 长租公寓难以为继？

青客失信背后 长租公寓难以为继？

青客公寓只是表面风光，未通过时间考验的青客公寓亏损再度扩大。

文｜胡嘉琦 朱耘

一地鸡毛！

2021年3月15日，青客公寓（QK.US，以下简称“青客”）再度沦为被执行人，实际上，青客公寓在此之前因未退租客押金、房东收房青客未支付水电费等原因，已多次被房东和租客投诉，成为失信执行人，还被限制消费。

素有“长租公寓第一股”的青客公寓何以处境至此？实际上，青客公寓只是表面风光，未通过时间考验的青客公寓亏损再度扩大。2021年2月16日，青客公寓披露了2020财年年报（截至2020年9月30日）。期内，青客净亏损达15.34亿元，同比扩大208%；总资产同比下降52.73%至8.51亿元，而总负债则升至28.45亿元，同比增加9%。与此同时，青客公寓股价也出现暴跌，从上市时的17美元/股跌至目前的2.67美元/股。

纠纷不断、业主和房东对青客公寓投诉的背后暴露了青客公寓及长租公寓行业存在哪些问题？青客公寓的商业模式是怎样的，盈利空间在哪，亏损的钱是从哪里来的，在多个城市加强了长租公寓资金方面的政策监管后，对长租公寓企业会有怎样的影响，不断烧钱后将如何真正实现可持续发展？

投诉不断

《商学院》记者从抖音等多个平台采访到青客公寓的租客及房东，多名青客租客对《商学院》记者表示，退房半年到一年了，无任何违规，押金两千多，青客目前仍未退还；而来自房东的投诉则多集中在收房后青客仍拖欠水电费未付。

《商学院》记者从黑猫投诉发现，青客公寓满意度仅有两颗星，投诉量达上万条，而多数问题均是青客押金不退，联系不上客服。

据多名青客租户向《商学院》记者反映，多次联系青客公寓客服均未收到任何回复。《商学院》记者尝试通过青客公寓的咨询平台联系青客公寓相关工作人员，多次联系均未有任何回复。记者在工作时间拨通青客公寓的官方电话，也未有客服接听。

据青客2020年财报披露，截至2020年12月31日，青客公寓参与了32起正在进行的法律诉讼，其中大部分由青客的供应商发起，这些正在进行的法律诉讼所产生的索赔金额合计为人民币9500万元，其中12起法律诉讼的索赔金额超过100万元。

此外，2020年，由于新冠疫情大流行，青客公寓在原租赁条款结束前通过发送房东短信终止了与房东的某些租赁，表示租赁将在指定日期终止，同时青客表明不会对提前终止租赁承担任何责任。因此，青客公寓与其中一些房东发生了纠纷，一些房东对青客公寓提起诉讼，要求赔偿总额为人民币520万元（80万美元）。据此青客公寓在财报中估计，青客公寓面临人民币520万元（80万美元）的赔偿。

同时，青客公寓提出，某些房东曾表示反对青客公寓提前终止租约，但没有对青客公寓提起诉讼，这些房东有权在青客公寓提前终止通知之日起三年内对其提起诉讼，最高赔偿金额为人民币5190万元（约合760万美元）。这一金额相当于该等租约的三个月租金。天眼查显示，青客公寓260次沦为失信执行人，原因多为押金不退还、合同纠纷等问题。

持续亏损

被租客和房东一起“讨伐”的青客公寓成立于2012年。总部位于上海，其经营模式属于分散式长租公寓，2012年12月31日,青客公寓在上海有940个可供出租单位，急速扩张下，截至2018年12月31日，青客在中国六个城市有91234个可供出租单位。

根据灼识投资咨询（上海）有限公司（China Insights Consultancy）发布的数据显示,截至2018年12月31日,中国约80%的租户寻求每月租金低于2000元的公寓。而青客公寓正是利用了这一点，布局2000元以下的公寓产品，2017年和2018年分别实现了91.6%和92.4%的平均月出租率。

青客公寓此前声称重点布局的多个区域房源数目均为零。《商学院》记者从青客公寓的官方APP上发现，北京区域、南京区域，显示“暂未找到你想要的房源”。

青客财报显示，2020年，青客公寓的周期平均入住率为83.8%，与2019年的91.6%相比，下降7.8个百分点。其中，因疫情期间解除租约而发生的装修资产损失为4.7亿元，计提的资产减值准备为8.5亿元。青客公寓的租金成本并未有显著提高，而房屋的空置率在2020年却达到了12509间，远远高于2019年的4784间和2018年的6682间。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为，2020年青客亏损在预料之内。首先，长租公寓行业目前处于探索期，行业的商业模式不清晰。其次，2020年在疫情影响下，就业环境受挫，流动人口减少，租赁市场受到的冲击较大，长租公寓机构的空置率上升，导致了企业的经营压力加大。再次，国家对于长租机构的监管加强，对“租金贷”的付款方式进行严控，一定程度上加大了长租公寓的资金压力。

对于青客公寓的亏损，青客公寓在财报中指出，新冠疫情对公司经营业绩造成不利影响。尤其是在一季度，导致租户大量流失，出租率下降以及房源的平均租金下降，进而导致了收入减少。

实际上，青客公寓自成立以来，多年亏损不断。2017年至2019年，青客公寓净利润分别为亏损2.72亿元、13.66亿元、4.98亿元。

实际上，青客公寓的亏损从收房装修环节便已经开始。在长租公寓市场竞争激烈，竞争者不断入局的情况下，青客公寓拿房价格叠加装修成本、运营成本、管理费用、营销费用等远高于出租价格，为了维持客单数量，青客公寓随着表面风光，体量不断扩大，但是确实“烧钱”扩张，亏损经营。

招股书显示，青客公寓每个房间平均月租金1149元，折扣后1075元，平均租金利差为25.1%，折扣后利差为20%。照此计算，青客公寓每间房月租金平均获利229元/间。按照青客公寓每间房平均装修费用为14747元，需要近5年时间才能收回装修成本，此外还有空置率、日常销售与维护费用等问题。

在租金水平不能大幅增长的情况下，考虑到房屋装修后的折旧成本，目前青客所持有的物业组合仍将面临持续亏损，在长租行业领域，以蛋壳为代表的多家长租公寓企业出现暴雷，在此背景之下，青客公寓仍未找到防患于未然的创新商业模式。

青客公寓在2020年财报中分析了青客公寓未来业务、营运业绩、财务状况及增长前景等问题。

青客公寓在财报中表示，青客公寓利用了一个租赁和经营模式，在这种模式下，青客公寓在收到房东的公寓创收之前，一般会产生大量的前期资金支出，其中包括用于市场研究和评估目标地理区域以进行扩张的资金支出、公寓搜索、预付几个月的租金给房东，以及对租赁的公寓进行翻新，这些公寓通常处于裸露状态，增加一间卧室并使其适合租赁。

青客公寓扩展公寓网络，包括进行全面的市场调查、实地考察和其他准备工作，在此期间，可能会招致庞大的经营成本和开支。

截至2020年9月30日，青客公寓确定可扩展至及可出租公屋的地理范围后，与业主订立租赁协议至成功出租公寓并收取租户首期租金付款的期间约为83.3天，而这个时间可能由于无法控制的因素而大幅延长，包括但不限于装修期间因第三方承包商违约而大幅延迟，及因公寓租赁市场状况而无法及时吸引及挽留租户，无法以优惠条款或根本无法及时获得融资，上述因素将对青客公寓采购及扩张造成重大及不利影响。

青客公寓2020年财报显示，2020年青客公寓的亏损总额15.34亿元，签订合同的租赁单位数目为82185户，刨除每间房的装修成本14747元，青客公寓每租出一间房就亏损3918元。

亏损的持续蔓延并没有让青客公寓停止扩张的步伐，在2020年7月，青客公寓收购爱美客公寓租赁公司约7.22万个租赁单元，总价约为1.3亿美元。

然而，除了体量增大外，青客公寓的收购行为并没有提升青客公寓的盈利能力和管理水平。不顾亏损持续扩张引发的恶果也逐渐显现，一时间，青客公寓被多名业主“讨伐”。

对于青客亏损仍坚持扩张的行为，在国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲看来，长租公寓企业在亏损的情况下去扩张有两种可能，一种是青客公寓的实控人认为青客公寓的产品是赚钱的，但是实际上不赚钱；第二种是明知道不赚钱，项目不可持续，但是因为项目投入的不是自己的钱，而是通过融资获得的钱，这种最后的结果就是“一地鸡毛”。

资本退场

而青客公寓2020年财报显示，截至2020年9月30日，青客公寓有5.332亿元的银行借款、来自某些金融机构的5450万元的租金分期贷款，以及4.446亿元的资金租赁和其他应付融资安排。

自2020年5月起，金融机构暂停向租户发放新的分期贷款。2020财年，其所提供的租赁单位中，青客公寓“租金贷”提供的租金比例由2019年同期的65.4%降至11.9%；合作的金融机构由原本的11家降至7家，但是目前仍有5450万元“租金贷”未偿还。

黄立冲认为，长租公寓产品如果可以覆盖成本，出租带来的经营性现金流应该是正的，考虑到大量折旧和其他的经营风险溢价，在现金流刚刚达到正数的情况下，长租公寓企业就已经亏得底朝天了。如果长租公寓企业需要“租金贷”，那么就意味着公寓是严重亏损的。黄立冲分析称，正常情况下长租公寓的毛利率应该是60%才能维持获利，如果长租公寓的毛利率是40%，已经出现亏损了。

黄立冲提出，现实情况下与房东议价是非常不容易的，青客公寓无法获取非常低成本的房源，那么市场上面临一个严重供求失衡，青客公寓的商业模式无法保持投资平衡，青客公寓规模做得越大就亏得越多，所以，青客公寓会持续亏损。

上海中原房地产研究院研究员卢文曦则认为，随着政策对长租公寓加强管控，长租公寓企业“租金贷”规模要求30%以下，对于青客公寓这类薄利多销的企业来说，压力很大，未来的盈利空间是比较狭窄的。

对于青客的发展，《商学院》将持续关注。

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