再见了，学区房

近日

北京市西城区

教育委员会发布

《关于西城区

2020年义务教育阶段

入学工作的实施意见》

西城区将实行多校划片入学

自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

这里要给大家科普一下

什么是“多校划片”

多校划片

多校划片是指一个小区对应多个学校。

多校划片会将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。在具体操作中，实行多校划片将通过随机派位方式分配热点学校招生名额。派位未能进入热点学校的学生，仍应就近安排至其他学校入学。

“学区派位入学”的表述，改为了“多校划片”，这意味着，今后，一个小区将对应多个小学初中，就算你买了这个小区的房子，也不确定到底能不能上热点学校，很可能被派位到普通学校去。

换句话说，实行“多校划片”后，学区房再也无法确保业主的孩子，一定能就读最好的学校了。

文件一出

很多持有学区房房产的业主

第一时间跑出来挂房出售了

放盘量显著增加

挂牌价也比最近成交价

低了几十万不止

北京是全国楼市的风向标

率先发出了最强音：

房子是用来住的，

不是用来炒的！

解读：

学区房的利益盘子，终于动了。

学区房价格，一直居高不下。

这背后的逻辑并不难理解。我国义务教育阶段实行“就近入学”政策，一个小区对应一所学校，由于名校资源相对稀缺，与名校相对应的小区价格必然水涨船高，这正是“学位房”热度长盛不衰的原因所在。

单校划片，说到底是一个萝卜一个坑。想要进入西城区的北京实验二小，或者广州越秀区的东风东小学，或者深圳福田区的荔园小学，只要买到与学校匹配的学位房即可，只要资金充裕，可谓0风险。

由于学位房溢价的存在，这些区域房价明显高于周边非名校板块。数据显示，同一地段，学区房相比于非学区房，普遍有20%左右的高溢价，部分名校的学区房溢价超过30%。

多校划片，有望改变这一逻辑。

多校划片之下，一个萝卜将会对应N个坑。同样一套学区房，有可能分配到名校，也有可能分配到普通学校。

如果“学区”之内，恰好有首屈一指的一流名校，也有对应城中村的“村小”，那么“多校划片”之下，学区房价格有可能面临断崖式调整的风险。

当然，在个别一线城市中心城区，优质学位资源云集，不同学校之间的实力差距并非如此悬殊，学区内名校云集，学区房的价值仍能得到维持。

然而，“多校划片”的存在，势必摊平学位房价格，对一流名校形成明显的利空，而对普通学位房则带来一定利好。

可以说，入学风险的存在，让学区房充斥着不确定性。

03

这些年，学区房面临越来越多的风险。

这其中，最主要的风险当属学区资源重新分配的风险，除此之外，还存在政策变动、城市中心转移等风险。

其一，学区资源重新分配的风险。

北京正在推进的“多校划片”，意在为全国义务教育改革做出可行探索。事实上，教育部已经连续多年发布通知，要求在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，积极稳妥采取多校划片。

虽然短期内，多校划片必然面临既得利益的阻碍，很难迅速复制到全国。但多校划片，已是大势所趋，连作为教育高地中的教育高地的北京西城区都能大刀阔斧推进，遑论其他地方？

其二，政策变动的风险。

学区房背后存在的教育溢价，这一溢价锚定于名校，有赖于教育政策的稳定性。一旦教育政策频繁变动，那么学区房的教育溢价也会随之变化，风险陡然增加。

这几年，恰恰是教育政策变动最为频繁的几年。去年，苏州工业园区在楼市调控压力下，将“五年一学位”调整为“九年一学位”，学位锁定期突然从5年变成9年。

深圳有城区也在学位压力之下，改变过去“对口入学”的规则，罗湖某名校甚至试图出台“住房面积50平以下限制入学”的政策。

虽然最后只是虚惊一场，但这无疑发出警醒：政策变量，已经成了学位房的重要影响因子。

其三，城市格局洗牌的风险。

改革开放40多年，经济一日千里，每个城市都在扩张，新城区拔地而起，城市中轴线一再发生变化，这必然对学区房格局形成挑战。

过去坐拥教育、医疗、交通、商业等优势的老城区，无法避免日益老化的命运，虽有“旧改”加持，但前景势必受到影响。

虽然教育优势一时不会消失，但随着城市政务区和商务区的不断转移，城市人口向新区或新中轴线的转移，城市的白领和金领群体也随之而转移，从而形成新的教育高地。

毕竟，任何区域的教育，都是由人来决定的。白领金领群体聚居之地，教育质量一定不会差。

作为全国教育资源最集中的城市，北京的学区房从来不缺惊心动魄的案例，尤其是在义务教育资源顶级的西城。

《中国教育报》曾公布过一组数据显示，2015年北京大概有16万名儿童进行了小学入学信息采集。其中，京籍学生大概10万名，非京籍大概6万名，但东城、西城和海淀三个区口碑最好的25所小学，只能接收大概5000名学生。

2016年3月，一条题为《46万一平，谁买走了北京天价学区房》的文章瞬间引燃大众情绪。这篇文章开头的第一句便是“11.4平米，530万。每平米46万的单价创下了近期学区房单价纪录”。尽管这篇文章最后被央视曝光为虚假信息，但房屋所在的西城区文昌胡同，依旧是天价学区房的主儿，只因其对口北京市第二实验小学。

央视当时的报道指出，文昌胡同2013~2015年3月期间成交了4套学区房，面积分别是8.1平方米、14.59平方米（2套）和10.9平方米，3套的建筑年代是1980年，1套1990年。但这4套房的单价最高达27.34万元/平方米，最低的也有21.25万元/平方米。

丰汇园一套总价1020万元、单价26.09万元的房子

事实上，据每日经济新闻记者了解，西城区的学区房4年间已经经历过一次暴涨。

以金融街片区内的京畿道小区40平方米一居室为例，链家在2013年10月的成交价格是280万元，单价约7.6万元/平方米；2014年12月的成交价格是335万元，单价涨到了约8.6万元/平方米。此后价格一路飙升，2015年7月，单价达到了11.5万元/平方米；2016年8月，成交总价超580万元，单价达14.9万元/平方米。到了2018年9月，链家成交的该户型最高总价达到了765万元，单价超过20万元/平方米。

就在2019年7月初，西城区德胜片区还成交了一套仅12.2平方米的老破小，成交价高达360万元，单价逼近30万元/平方米。

北京的学区房流传着一条鄙视链，顶端是西城区德胜片区——西城区金融街片区——海淀区万柳、中关村、上地——东城和平里。如今西城也要开始实施多校划片，买天价房也不一定能上理想的学校，虽然会打压一部分优质学区的房价，但入学机会均摊也可能会让一些学区原本较差的房子卖出高价。

不过多位中介向记者表示，除2017年“3•17新政”期间价格有过较大波动后，目前包括西城在内的学区房房价相对平稳，用李吉的话说是“较本次‘4•30政策’前有微涨”。

但即便如此，依然挡不住那些想要赶在此时入手的焦虑的家长。

对很多家庭来说，买学区房“让孩子赢在起跑线”是倾尽了所有，但学区房不代表一切，很多故事的结局都是——孩子没考上清北，但房子转手赚了好几百万。