深圳调整“豪宅税”：购房者减税降费，释放了

就在剁手党疯狂购物的“双十一”，当天深圳一条新闻刷屏。2019年11月11日起，深圳二手房交易增值税标准调整，小区容积率1.0以上，且房屋建筑面积144平米以下的住宅，满两年免征增值税。二手房网签价，增值税免征约为房屋总价3-4%，购房者减负20-40万元。

深圳调整“豪宅税”，提高了豪宅线标准。2015年9月，容积率1.0以上、建筑面积144平米以下的二手房，深圳10个区分别设置豪宅线标值，最低的坪山区230万元，最高的南山区490万元，达到以上标准的为豪宅，满两年的二手房交易过户，需缴纳增值税。

一是二手房交易税负过重。此轮房价上涨深圳在全国率先领涨，2015年涨幅即达到一倍，整整比广州早了一年。深圳房价在2016年10月完成筑顶，上涨两年，横盘三年，二手房交易总价平均达到700万元以上，继续沿用当年的豪宅税显属不合理，对普通购房者极不公平。

二是降税减费有利于激活存量房市场。2016年政策调控以来，北上广均呈现横盘调整趋势，唯独深圳走出了横盘的独立行情，且卖地收入最少。据中原地产统计，截止10月份，土地出让金上海1400亿元、北京1330亿元、广州988亿元，深圳341亿元。深圳土地购置面积大幅走低，新建商品房减少，二手房交易主导市场，减税降费，与调控政策并不矛盾。

2019年，房地产大势接近临界点。1-9月，房地产开发投资98008亿元，同比增长10.5%，为今年月度最低值，虽然与1-8月持平，但持续5个月下降。商品房销售面积增速-0.1%，土地购置面积增速-20.2%，均连续8个月负增长。同期，房屋竣工面积-8.6%，131家上市房企存货值达6.3万亿元，比去年的5.35万亿元，增长了18%。一边土地购置面积、竣工面积增速下滑，一边商品房库存高企。如何激活二手房市场，是楼市面临的新问题。

2016年营业税改增值税，4个一线北上广深作为重点调控城市，容积率1.0以上、144平米以下，自行设定非普通住宅交易价，买卖二手房满两年只要突破上述其中一条，即为豪宅需缴纳增值税。上海已于2011年征收房产税，主要调整容积率1.0以下的豪宅。2014年，北京制定的非普通住宅标准，90平米以下的保障房、限竞房，如今绝大多数成为了豪宅，提高豪宅线标准，势在必行。

二三四线城市与一线不同，没有类似的豪宅税。但在楼市历次大调整期间，仍有其它刺激市场的经济措施。如2014全国房价进入调整期间，一些城市减免契税，鼓励居民购房，刺激市场消费。热点二线城市，继人才大战之后，商品房库存消化压力较大。截止10月份，杭州、成都、天津、武汉、重庆等城市，二手房挂牌量均在10-12万套，与年初相比，挂牌量涨幅100%以上，商品房库存上升，去化周期延长。

一方面，商品房去化压力大，人口净流出的城市，或将减免契税刺激购房者消费。另一方面，100多家房企总负债高达6.8万亿元，负债率达到80%，今明两年进入还债高峰期，急需回款。房企抢跑市场，降价促销名目繁多，如送车位、免物业费、VIP折扣等。房住不炒，楼市调控不会全面放松，救市除了减税刺激消费，还有降价一条路。