在天津买房，这个板块我劝你慎重考虑 | 系列（
新闻理想和情怀还在吗？当你倾听自己内心的声音，就知道，还在。关于事实，关于真相，我们可以做的还有更多。
——写在前面的话
夜月一帘幽梦，春风十里柔情。其实，决定遵从自己的内心，坦白而直接地剖析部分板块的置业短板，这并不容易。
在无数个深夜，我一遍又一遍地问自己：个人品牌、行业尊重、赚钱，哪个更重要？
而我的心里早已有了答案。那就是坚守个人品牌，忠于热爱，对读者负责，对自己手中的笔负责。
接下来，「弄堂房子」将推出《在天津买房，这个板块我劝你慎重考虑》的系列稿件，第一期我把目标锁定在了曾在2017年红极一时的北闸口板块。
未来，它的发展需要时间，但是我们中的绝大多数，等不起。
置业北闸口 对不起我劝你慎重考虑本周六我实地探访了北闸口，把板块内的楼盘看了个遍，在售的、待售的、人去楼空的……
结论写在前面，如果因为落户门槛低或通勤方便等原因，近期你一定要在北闸口买房，请选择天地源叠璟院。因为，你别无选择。
北闸口镇位于津南区中部，东邻双桥河镇，西与八里台镇接壤，南与小站镇相望，北连咸水沽镇，总面积38.14平方公里，镇政府距区政府所在地咸水沽5公里。
宏泰隆商贸城
板块内无大型商业配套，好在距离有着“津南CBD”之称的咸水沽并不远，是愿意以距离换空间的客户看上去似乎还不错的选择。
天地源项目
北闸口探盘的第一站，我选择了天地源叠璟院。万万没有想到的是，这也是目前北闸口唯一一个有售楼员接待的售楼处。
当得知我们计划下一站计划前往钱隆学府时，接待我们的售楼员坦诚相告，“钱隆学府你们就不用去了，交不了房，开发商已经失联了”。
震惊之余，还是决定前往钱隆学府售楼处一探究竟。
钱隆学府售楼处
虽然已经有心理准备，但是根据导航来到钱隆学府售楼处，还是被眼前的一切惊呆了。透过破败杂乱的现场，我们难以想象这里曾经的人来人往，但却也明了：早已人去楼空。
在我们打算奔赴下一站时，一个女生主动上前和我们攀谈起来。她今天来附近办事，路过顺便看看。
不过，和我们不同的是，她是钱隆学府的业主，2018年在市场高点以近13000元/㎡的价格购买了钱隆学府的洋房。原本应该在2019年6月交付的新房，至今没拿到钥匙，收房之日遥遥无期，开发商也不见了踪影。
她家住在市区，买钱隆学府，是为了给老人养老。而更多的业主买房是为了落户，因为交不了房，落户的计划也被无限期搁置。
十分钟的交谈，她和我们说的最多的一句话就是，“钱隆学府可别买了”。可以看得出来，长达一年的奔走已经让她很是疲惫，如今唯一期盼的，是镇里可以帮忙协调尽快收房。
钱隆学府由福晟开发建设，而福晟资金链紧张在业内早有传闻。
福晟国际在资产市场崩盘后，紧接着福晟集团大厦将倾。高管出走、裁员不断、资金不抵短债、旗下子公司股权被冻结……几年前一骑绝尘的地产黑马在楼市寒冬中马革裹尸。
此时，世茂出来捡漏了。
据媒体公开报道，不光福晟集团的住宅、旧改项目统统被世茂整合过来，连福晟的建设王牌——六建集团，还有物业板块、商办领域，都被世茂统辖过来。
关于钱隆学府的延期交付事宜，世茂是否知悉，并正在全力推进，我们不得而知。
不过，需要提醒的是，更多时候，作为品牌房企，收购的不仅仅是资产，更是一份份沉甸甸的责任。无论如何，都不应该让业主寒心，无论如何，负责到底都是大企业应有的担当。
融信津南府售楼处
融信津南府售楼处
融信津南府售楼处
融信津南府地块现状
津海云著售楼处
津海云著售楼处
津海云著地块现状
津海云著地块现状
随后，我们前往了融信津南府、津海云著等全新盘售楼处，虽然暂未对外开放，但我们还是顺利进行了实地探访。
而这些顶着13000+元/㎡的成交楼面价，拿地即瞩目的地王项目，何时才能入市，大概是一个谁也解不了的谜。
高位接盘难 近10年成功出让7宗地我梳理了2011年至今北闸口板块成功出让的地块，一共7宗，分别成交于2011年和2017年，地价却是天壤之别。
我们不妨从以下4个维度分析北闸口板块的土地市场情况。
1）成交时间：2011年4月8日当天，3宗北闸口地块成功出让。此后近6年，北闸口土地市场陷入沉寂。直到2017年3月29日，正式拉开北闸口地块高价成交的大幕，2017年共计成交4宗北闸口地块，但至今再无成交。
2）拿地企业：近10年来，进驻北闸口的品牌房企屈指可数，通过公开市场拿地的仅有天地源、禹洲、融信，而在地价高点进驻北闸口的禹洲和融信，都是拿地激进派的代表。
3）成交楼面价：2011年，天地源斩获的3宗地成交楼面价在2000-2200元/㎡之间，而时隔6年，融信和禹洲竞得的4宗地成交楼面价翻了6倍有余，达到13000-14000元/㎡之间。
4）溢价率：北闸口近10年成交的7宗地全部为溢价成交，其中，天地源在2011年拿的3宗地溢价率在110-140%之间，虽然都是高溢价成交，但是彼时的地价仍是白菜价。
而2017年禹洲和融信瓜分的4宗地中的3宗溢价率也都达到了50%，仅有2017年8月出让的地块溢价率相对较低，为12.39%，但仍然逃不出成交楼面价破13000元/㎡的命运。
我们可以得出结论，2011年市场低迷期，天地源捡漏成功，白菜价2000元/㎡左右抄底北闸口3宗地，而2017年尤其是3月正值市场高点，融信、禹洲以楼面价13000+元/㎡杀入北闸口，至今没有解套。
据媒体公开报道，天津津南区2020年经营性用地出让计划出炉，全区全年预计释出40宗居住、商业用地，其中北闸口有2宗涉宅用地。
可想而知，除非地价足够合适，否则没有哪家房企敢步融信、禹洲的后尘。但是如果地价真的足够合适，恐怕也是几家欢喜几家愁。
快速去化难 近10年典型项目不曾变也许你会困惑，地价攀升，不应该预示着板块价格跳涨吗？其实不然，商品住宅成交均价不涨，地价涨又有何用？
目前，北闸口板块有天地源叠璟院、钱隆学府、津海云著、天地源欧筑、禹洲雍和府等少量新建商品房项目，但除去暂时开不了盘的地王项目外，钱隆学府和天地源项目都是销售周期长达近10年的存量盘。
我们以钱隆学府、天地源项目为研究样本，分析了2012年至今的成交量价规律。
1）钱隆学府
钱隆学府的成交量顶点出现在2018年6月，达到13656㎡，要知道，“海河英才”计划正是在2018年5月16日对外公布。可见，这一板块凭借着低总价、低门槛落户对政策的高依赖。
而钱隆学府的成交均价峰值则出现在2019年9月，为11938元/㎡，这一价格甚至是低于2017年成交的4宗地中的任何一宗的，让人唏嘘不已。
2）天地源项目
天地源项目的成交量顶点出现在2016年10月，达到10305㎡，2016年市场的疯狂让所有人记忆犹新。我们也不难看出，这一板块的热度其实是完全跟着大势走，只有当天津所有板块都热起来，才会在其他板块的带动下产生联动效应。
而天地源项目的成交均价峰值则出现在2018年3月，为12500元/㎡，这一价格仍然是低于2017年成交的4宗地中的任何一宗的，面包比面粉还要低，存在即合理吗？
由此可见，凭借着低地价优势，钱隆学府、天地源项目堪称北闸口板块的“定海神针”，只要这些存量盘不售罄，北闸口板块价格就难上调。而这大概也是地王项目迟迟不肯入市的原因。
但是，不得不说，捂盘惜售，对开发商的资金链、现金流更是极大考验，相信禹洲和融信都是在咬牙硬挺，但是还能挺多久，还要熬多久，我们不得而知。
未来发展难 近10年成交均价鲜破万如果说只研究典型项目难免有失偏颇，那么，为了更全面深入地了解北闸口板块的成交量价走势，我们不妨来看看板块大数据。
我梳理了2011年至2020年1季度的成交数据。
1）成交面积方面，毫无疑问，2016年最高，达到88135.65㎡。众所周知，2016年全国各地楼市都迎来了量价齐涨的狂飙期。如果这种情况下，仍然成交低迷，就真的没救了。万幸，北闸口没有被遗忘。
2）成交均价方面，乘着“海河英才”计划的东风，2018年最高，为10913.65元/㎡，而这也是2011年至今，北闸口板块整体成交均价唯一一次破万。
即便如此，也说明不了什么，毕竟2017年北闸口以13000+元/㎡的成交楼面价成功出让了4宗地，历年最高的成交均价仍然远低于2017年的拿地价，板块价格上涨乏力。
我们不难分析得出，仅凭借着几块地王就想振兴北闸口，打个漂亮的“翻身仗”，恐怕很难。除非，2016年重演，力度堪比2018年5月“海河英才”计划的重磅政策出台利好楼市，否则，北闸口楼市难有起色。
毕竟，板块内基础配套相对欠缺，在市场普涨背景下价格才能有所上调的北闸口，板块认可度较低，面粉贵过面包，存在较大风险，还是建议谨慎进入。
不过，无论如何，未来的未来，我们仍然希望：北闸口不再寂寞，等来它期盼中的春天。
