国际三巨头 突然发难！楼市大玩家：我不服气？
文/晓太阳
外国的精英阶层谈及中国房地产，一向是又馋又怕的。
一方面，他们看着动辄几百万的生意好像中国人人在谈，眼馋不已。
另一方面，他们翻开书本彻夜研究，还是发现中国房地产火的不合逻辑。
在他们的印象里，中国楼市应该连翻了好几回车了。
这种不理解变成实际行动，主要体现在资本市场，赶赴海外上市的中国房企中，估值偏低是常见的，评级疲软是正常的。
根据亿翰智库的数据显示，2019年，中国前30强房企中，只有6家的国际评级BBB（惠誉），刚刚摸到投资级的门槛，而其余24家，全都是投机级。
什么叫投机级？简单讲，评级机构认为这类公司，不便长期持有，适合摸一把就跑。
这种分类，尤其是穆迪、标普、惠誉，三巨头所做的评级，可能对投资者心理层面的影响巨大。
如今我们许多国人眼界放开，开始逐渐明白所谓国际评级，其实也是门生意。
做生意嘛，难免会有不愉快，比如下面这样：
6月4日，厦门房企禹洲地产在业绩发布会上，当场手撕“评级三巨头”之一的标普，指责其“双标”打分，有故意刁难之嫌。
事实真的如此吗？经过抽丝剥茧我们发现，苍蝇不叮无缝的蛋，标普耍了点小手段，但禹洲地产评级低，绝对不冤枉。
难得一见 双重双标现场
你来我往，你双标，我比你更双标。
事情的源头出在今年4月，标普将禹洲地产的评级从“BB-”下调至“B+”，展望为“负面”。
标普认为，禹洲地产的去杠杆化前景仍不明朗，且由于未确认销售有限，收入增长可能会放缓。其杠杆率于2019年进一步恶化后，预计在未来12个月内或也不会恢复。
标普给出的理由，可以简单概括为：禹洲地产负债高，还降不下来，而且房子也卖不动，今年没啥希望了。
这话说的有点狠，禹洲地产当然不服气，在手撕标普现场，公司高层表示：
标普给予公司的指标与其他公司有别，持双重标准，加上早前评级机构降级幅度较大，但其他公司财务指标相比禹洲相近，甚至更差，降级幅度却相对较低，令公司感到不公，故决定不再与标普合作。
反击的意思很明确，其实10个字就能概括：双标怪，你凭啥这么说我？
而有意思的是，禹洲地产的反击，本身也是一种双标。
因为，另一家评级三巨头——穆迪，也下调了禹洲地产的评级，并列入负面观察名单。
穆迪当时表示，禹洲地产的债务在持续增长，以为其业务扩展提供资金。禹洲地产的杠杆率从2018年的44.6%降至2019年的35.8%，但在未来12-18个月内，以收入/调整后债务衡量的公司杠杆率将趋向于45%-50%。
可以看出，虽然都是调低评级，但穆迪给出的理由，要柔和得多。
在手撕标普的现场，禹洲地产的高层，也解释了自己双标的原因：穆迪也将公司列入负面观察名单，但更关注去杠杆进展，与标普的评级相比更合理，还强调公司流动性充裕，自去年中期起已加强去杠杆，预期项目回款后负债比率可持续下降。
上面这个狡辩式的解释，可以概括为：虽然都降了评级，但好歹穆迪还夸夸我。
那么整件事其实很清楚，让禹洲地产上火的关键因素，并不是因为调低评级，而是因为标普点到了禹洲地产的痛处。
那么问题来了，到底是什么让禹洲地产那么痛？
三年未酬之志
一鼓作气，再而衰三而竭。
纵两个评级巨头给出的理由，我们发现，标普提到了禹洲地产的销售情况不理想。
当客观来讲，2019年，大部分中国房地产企业都没能打出一个好成绩，原因当然多种多样，但最大的影响还是来自政策面。
那么禹洲地产到底在上火什么？原因是标普鬼精鬼精，哪壶不开提哪壶。
2017年，禹洲地产喊出3年销售破千亿的目标，而今年，正是见真章的一年，如果完不成目标，在公司内部丢脸，那是小事，而在国际资本市场上失信，兹事体大。
通常来讲，国内房地产企业制定目标，都是喊出来雄心壮志，实际心里都有底。
但3年前的禹洲地产，是断断然没想到今年开头的那一遭，余下来的日子，究竟还有几分胜算？我们先来看他2019年底子打得有多牢。
据禹洲地产年报，2017-2019年，禹洲地产合约销售额分别为，403.06亿，560.03亿，751.15亿元，增速分别为25.55%，34.13%。
规模上的拓展确实值得称道，但因为追求速度，而牺牲的的质量不得不提。
规模越来越大，挣的倒比去年少了。2019年，禹洲地产毛利为60.9亿元，同比下降18.4%，毛利率为26.21%，同比下降4.5个百分点，这已经是禹洲地产毛利率连续第三年下滑。
另外，2019年禹洲地产的销售成本上涨明显，由上一期的4.59亿，上涨到6.60亿，同比增长43.65%。
更致命的是，比销售目标更快达成千亿的，是禹洲地产的总负债。
年报显示，禹洲地产的总资产为1464.35亿元，总负债1177.08亿元，净资产287.28亿元，资产负债率80.38％，净负债率为65.64％。
成本高企，负债压顶，禹洲地产如果要在今年达成千亿目标，还需将规模增速一口气憋在33.13%以上。
对禹洲地产来说，这将是实实在在的“艰难一年”。
令人不安的小动作
能拿到台面上讲的，都是小事；
藏在桌子底下的事，都是大事。
据相关媒体报道，截止2019年9月，禹洲地产已在16个月内，换了3位财务总监。
想必，在禹洲地产的财务工作，一定是很难的。
克而瑞的统计显示，2019年，禹洲地产的权益占比约为60%。公司为了追求规模，采取大规模联营合营，合作共赢，这无可厚非。
但检索往年资料发现，2017-2019年，禹洲地产合营企业规模分别为，63.87亿，62.05亿，44.72亿。
但2017-2019年，合营企业挣到的钱，却分别是-6472万，-7427万，-6349万。
几十亿投下去，年年亏掉几千万，钱都去哪儿了？这不禁让人多想。
我想，之前那三位财务总监，是否因为想象力不够才会离任的呢？这一切我们不得而知。
以上，回到开头，港剧里有句话：“出来混，挨打要立正”，这句话似乎透着一股流氓习气，但细品之下，似乎不无道理，面对有理责难的最好方式，应该就是虚心接受，而不是巧言辩论。
只是这个道理，香港上市的禹洲地产，可能并不知道。
为感恩回馈这三年大家对于叶檀财经的信任和支持，618大促活动!
现女侠的投资圈488元/年！
周老师的基金投资实操基础班169元(10场付费直播，支持永久回放）活动就今明两天啦，大家把握住机会哟！
（此处已添加圈子卡片，请到今日头条客户端查看）
