房价可能已经到了或过了拐点
现在的房价让很多人望尘莫及，从2017年以来，全国房价基本趋于平稳，涨幅放缓。这让很多需要买房的人群的变得犹豫不决。这也很好理解，谁也不愿自己刚买的房子，就发生降价贬值。这相当于白白的往外扔钱。现在外部的声音也很复杂，对于房价的涨跌有多种看法，某个城市房价的稍微变动都引发热烈讨论，某个城市出现地王也会被说成房价上涨的前兆。
房价的预测异常复杂，他涉及了太多方面的因素。比如政策、M2、居民负债、居民收入，整体经济增长，以及土地供应等等。所以不论从哪个角度去看房价，都会产生不一样的结论！
我们如果要预测房价，就需要回归到商品价格涨跌的基本因素，供需关系。这是所有商品价格涨跌的关键因素！
房子需求主要分为两类1.居住需求。2.投资需求。目前的政策房住不炒主要抑制的就是投资需求，我们主要分析这两类需求就能知道需求端是在增长还是猥琐。
居住需求，与人口和居民收入有关系。中山证券首席经济学学家论坛理事李湛对此做过分析，他认为居住需求现在式微，我国20-49岁被视为购房的主力人群，而这部分人群的高峰是在2011年，达到了6.9亿人，预计在2023年这部分人群降至6亿以下，到2030年降至5亿左右。
并且城镇化率提升带来的城镇人口增量从2015年开始出现下降趋势，2019年末我国城镇化率达到60.6%，2015年人口城镇人口净增量2200万人，2019年净增量降至1700万人。这说明城镇化率开始放缓，这并不难理解，农村劳动力已大部分在城市置业，农村剩余人口或因年龄或因本身思想等问题并无意转向城市，所以城镇化率的推进速度将放缓。
居民收入增速放缓，杠杆过高，在李湛的报告中，收入增长对房价的驱动已经不足。现在全民杠杆为55%，但江浙地区80%，广东67%，上海66%，经济发达高收入地区的居民杠杆已经超越美国等发达国家。近十年居民杠杆增速过快，甚至于很多隐形杠杆的增加，都进一步限制了居民负债购房的空间。
2007-2013年居民可支配收入基本维持在10%的增速，2014年以后居民可支配收入增速放缓，落入10%以下区间。并且中低收入人群工资性收入进一步分化，低收入工资增速在5%的区间，而中层管理人员的工资收入在30%区间，但高收入人群对住房几乎不存在居住需求。
通过对人口，收入及杠杆的分析可以看出，居住性需求是逐渐下降趋势，对于支撑房价增长动力严重不足。
在房住不炒的背景下，投资性需求进一步萎缩，从今年央行降准1.7万亿，楼市并未引发大幅增长，销量不升反降，这说明房价已与M2发生背离。在全球经济进入衰退下，货币宽松带来的资金增量在强监管下很难进入楼市。房价的平稳会进一步抑制投资性需求，房产投资主要依赖于房价的上涨。
央行今年发布报告，城镇居民拥有住房率达到96%，家庭平均拥有住房1.5套，这属于居民房屋库存量。而开发商市场库存量2020年处于历史高位，从2009年累计库存量大概在14亿平方米，历史上两次库存高峰为2010年和2013年，在2015年得到缓解，然后于2016年开始库存量不断升高，到2019年底时接近15亿平方米。
所以不论是城镇居民住房拥有率与市场住房库存量来看，住房供应端都为历史最高位。未来不论是多套房的城镇居民还是库存量高的开发商，售房都将是主要面对的问题。
购房主力人口将长期处于下行期，然而住房库房量是处于历史高位。在居住需求与投资需求都受到抑制的情况下，住房在未来将处于下行周期。根据供需关系看，房价可能已经过了拐点期，供需关系发生质变是在2017年，在2015年至2017年房地产去存库期间，主要的购房需要就是以投资需求为主。在2017年房住不炒以后，投资需求得到抑制，房子的供需发生根本性改变。
然而从2017年至2020年3年的期间，房价并未得到大幅增长，投资心态开始转变，投资收益远未达到预期，甚至通过杠杆投资人群可能都未满足平衡。所以二手房价格持续降低，新房销量同比下滑。房价将开启长期下行区间。是慢行情还是快行情，这主要依赖于未来经济增速，如果经济增速放缓，人均可支配收入增速降低将开启快行情，反之将是慢行情。
