央行“降息”20个基点，LPR料下行，刚需迎有利购

一日“双降”！ 4月15日，央行新做1年期中期借贷便利（MLF）1000亿元，中标利率2.95%，较此前下调20个基点。此外，当天也是也是最新一次降准首批落地的日子，释放长期资金约2000亿元。

MLF操作利率下调，LPR下行成大概率

MLF利率调降后，新一轮LPR下行几乎成了“板上钉钉”的事。自2019年进行LPR改革以来，“逆回购-MLF-LPR”已成为央行引导贷款利率下行标准路径。至今，1年期LPR累计下行20个基点，5年期LPR累计下行10个基点。

预计，20日1年期LPR报价将下调20个基点至3.85%，而在房住不炒、稳住房地产市场预期的前提下，5年期以上LPR利率可能下降10个基点至4.65%。LPR下行将带动贷款利率的进一步走低。

刚需迎有利购房条件

如果5年期LPR下降到4.65%的水平，首套房利率必然会随之下降，各地的首套房平均利率有望达到5.2%左右的水平，可以说是近几年来刚需难得的购房环境了。

按照利率降低10个基点计算，刚需贷款100万30年期，月供可减少60元左右，30年内整体利息支出将减少21728元。

而在疫情的冲击下，全球都在刺激经济，大规模放水，各国央行开足马力，开启货币宽松模式。比如，日本和美国就在近期又来了几剂猛药：

4月7日，日本又推出史上最大规模刺激计划，价值约7万亿人民币，相当于日本GDP的20%。4月9日，美国在原有的2万亿美元刺激下，再推2.3万亿美元刺激政策，改善金融市场的流动性。

全球“水量”不减，预计，下一步货币政策仍将延续当前的基调和节奏，房贷利率也有望继续下行。

刚需购房者有望在下半年迎来较好的时间窗口。

二套房以上利率保持高位

5年期LPR下降的利好，主要体现在首套刚需身上，可直接降低购房成本，对于二套房以上投资者则无实际影响。

中央“房住不炒”的定位并没有改变，反复表态要着力稳地价稳房价稳预期，在鼓励刚需购房需求的同时，当然会压制投机者的炒作情绪。

在“LPR+加点”模式下，尽管5年期LPR下降了，但央行可以通过加基点的方式，把利率维持在接近6%的水平，比如现在加102个基点，降息后可以加到112个基点，全凭银行根据市场情况操作。

房价难回“暴涨”时代

这一轮大放水，很多人还是在赌中国会不会再次大力度刺激房地产。上次出现这样的MLF低利率，是在2017年。而那时，由环京、环沪、环深引领三四线城市，房价上涨速度迅猛，不少县城和地市，正是在那个阶段房价破万的。

然而，这个希望很有可能会落空，今年房地产的资金环境会好于2018和2019年，但这仅仅只是针对刚需群体的利好。从广州、驻马店、海宁、济南、宝鸡、青岛等6个城市出现的政策“一日游”来看，调控还是非常有定力的。

可以这么说，今年买房，如果只关注涨幅，可能会很闹心。

握紧生息资产

但房价涨幅放缓或横盘，并不表示房产就不再值得投资。

如今的大环境是疫情不知何时结束，失业、资产贬值等危机逐步靠近。此时，握紧手中的生息资产最为关键，因为这很有可能成为家庭未来开支的压舱石。

能够带来稳定现金流的资产有很多，长期分红的股票、债券、租金回报率高的房产等等都是，其中房产的现金流稳定性更高。

租金回报率指的是全年租金/购房总价，可以理解为买下这套房子之后，每年拿到手的收益率。注意，这里不包括房价涨跌幅，毕竟在房子没卖出前，涨跌都不是自己拿到手的现金。

疫情当下，大家的消费需求会被抑制，但住房是刚需，除了豪宅需求会减少，在市场本就供应不足的情况下，其他大类住房还是会保持稳定，大部分一二线城市的房东还是可以放心收租。