借名买房到底靠不靠谱？详解“借名买房”的法
实践中经常存在房屋登记权利人与实际房屋所有人不一致的情况，这种法律上即称为“借名买房”，借名买房常发生在熟人及亲戚之间，但是现实生活中该行为还是存在较大风险的，毕竟人性常常抵挡不了巨额金钱的“诱惑”，那么，到底借名买房会涉及哪些法律风险？又该怎么防范？本文文各位读者进行详细介绍。
一、什么是借名买房
借名买房指自限购政策施行之后，部分有购房需求的人失去了购房资格，即使能签买卖合同，也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下，个别购房者采用了“借名买房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名义购房，而购房款项却由购房者自己支付。
二、借名买房的主要原因
1、借名人不具备购房资格，购房政策中的“坎儿”使得有些人因不符合条件而无法购买;
2、购房人因年龄等原因无法办理银行按揭贷款，通常年龄较大、即将退休或尚有大额贷款未清偿的人较难通过贷款申请;
3、购房人意欲享受特定的购房优惠条件，如首套房优惠政策、限内部职工的特价房等。
三、借名购房情况下不动产物权的归属问题
借名购房的房屋产权归属问题需要综合考虑如下几个方面：
1、合同有效是实际购房人取得物权的前提条件。但就算借名购房合同有效，也不意味着实际购房人一定能取得房屋的所有权。
2、房屋实际出资人承担举证责任，证明双方对房屋产权归属已有约定，登记产权人仅被“借名”等事实。
根据《物权法》规定，不动产登记簿具有推定力，即当发生不动产权属争议的情况下，除非有相反证据证明登记簿的记载确有错误，否则不动产登记簿上记载的权利人将被推定为实际权利人。借名购房的实际购房人若想取得不动产物权，需要提供充分的证据证明借名事实。
3、借名购房的房屋必须能够办理产权转移登记。根据相关法律或政策规定，房屋必须是符合办理产权转移手续的规定，比如，若是借用他人购房资格购买的房屋，若借名人向法院起诉主张确认房屋所有权或者要求登记权利人配合办理产权转移手续的，诉讼过程中借名人必须是已经符合购房条件，否则，法律不会支持诉讼请求。
4、借名人主张房屋所有权不得对抗善意第三人利益。若房屋由善意第三人购买，善意第三人已经过户或者未过户而请求法院判决出卖方履行过户义务的情况下，法院应当支持。至于借名人与登记权利人之间的争议，借名人只能基于债权请求登记权利人返还出资和承担违约责任。
五、借名买房的行为借名人存在四大风险
首先是借名购买保障性住房，即使签订了书面协议，但因规避政策，该协议存在被法院认定无效的可能。
第二，在房屋满足过户条件时，是否协助办理房屋过户的主动权掌握在登记人手中，借名人面临遭到拒绝的风险。
第三，即使登记人认可，但如果其陷入债务纠纷，债权人申请保全，也可能导致房屋被查封。
最后，如果登记人将房屋转让给“善意第三人”，借名人的房子很可能打了水漂。
当事人借名买房往往是出于规避限购政策、保障性住房限购政策或者信贷政策等目的，借名买房的行为，实际上是对这些政策的架空，因此在法律上具有一定的非法因素。
根据《物权法》规定:不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因此，无论借名购买限购的普通商品房还是政策保障性住房或者商铺，借名人只享有对登记名义权利人的债权，并不对这些房屋享有所有权，所以借名人确认所有权的请求不能得到法院支持。
六、借名购房中被借名人面临的风险
一旦实际购房人还贷不及时，被借名一方不但存在债务风险，而且会有不良信用记录，对其今后购房、办理银行贷款、申办信用卡等都有影响。同时，等到自己买房时，也很可能因为有购房记录而不得不面临更为严格的相关购房政策。
七、借名买房合同的风险防范及建议
借名购买的房屋登记在名义购房人名下，对借名买房人来说，法律风险较大。总结以往的实际案例，在借名买房之前一定要有充分的认识并有意识地做好相应的防范。
1、要清楚所购房屋的性质。最好不要购买拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，以免发生纠纷，导致房钱两空。
2、委托律师拟定详细的 “借名买房合同”。合同中要明确写明房屋所有权归谁所有，明确双方的权利义务。防止因房屋所有权不明确，为日后发生纠纷埋下隐患。
3、所有与房屋有关的原始材料均由借名人持有，并实际占有房屋。比如出资的原始凭证、购房合同、产权证等等。一旦发生争议，借名人能够有足够的证据证明该房屋是借名买的，房屋实际产权人为借名人且房屋由其占有和控制。在双方协商不成起诉到法院的情况下，借名买房人得到法院支持的几率更大。但是，如果没有足够的证据，而产权证又是登记在名义购房人名下，或者房屋并非由借名人实际占有，借名人败诉的风险将大大增加。
4、约定严格的违约责任。合同中针对权利登记人的违约行为(包括时候反悔主张房屋所有权、违约将房屋转让、赠与、抵押、查封、拒绝过户等)需约定严格的违约责任，并约定不论合同效力与否，违约条款照常适用，以降低借名人的风险。
5、一旦出现纠纷，需要请专业的律师进行维权。
