购房者请注意，2020年中国楼市刚需群体数量开始

房子是人民生活的必需品，同时房子也是一个商品。但是房子却又是一个特殊的商品，它不仅包含了商品共有的属性，还包含了投资、结婚、上学、福利待遇等等各种属性。这就导致购房者购房的目的都不同，有用来投资的，有用来自己居住的。不同的目的也代表了不同的群体，一个是炒房客群体，一个刚需群体！

这其中，刚需购房者群体一直是最庞大的，也是导致房价上涨的基础，而炒房客虽然没有刚需购房者群体数量庞大，但是由于他们有资金优势，他们确实一直在助推房价上涨。而货币流动性宽松和较低资金成本才是促进房价上涨的主要原因。

而随着国家对房地产行业政策、金融调控越来越严，一直严查违规资金流入房地产行业。房地产行业的资金链越来越紧张、融资成本也越来越高，而炒房客由于限购等原因也无法入市。房地产行业失去这两大优势以后，能支撑房价的就只剩下刚需购房者群体。

根据调查统计结果显示，2019年末中国城镇化率已经达到了60.1%，距离2030年城镇化率70%的目标仅仅只剩9.9%。按中国14亿人口来算，就是未来10年还将有1.4亿人口进城，平均每年只有1400万，这远远低于之前的数据。我认为，城镇化为城市净人口的增量已经开始进入下行周期。加上现在区域热点城市圈人口吸引力越来越大，三四线城市就业机会少、发展潜力低等等原因。未来这些城市呈现出的两极分化将越来越大。城市人口的流入和流出将决定一个城市房价的上涨或者下跌！

笔者认为，在国家“住房不炒”的大局观下，炒房客将慢慢退出历史舞台，未来的楼市将只剩下刚需购房者群体和改善型购房群体。年轻人主要都是需要购买首套房子的群体，是刚需型购房。而年纪稍微大一点的，主要是改善型购房群体。而一二线城市人口流入增速近几年依然保持着增长（北京除外），而三四线城市人口流出增速更是越来越明显。笔者2020年中国购房群体已经进入了下行周期，但是一线城市和热点二线城市未来房价依然还有一定上行空间。

​笔者认为，未来的房价会不再受金融和政策的影响，决定房价的将会是人口数量和居民收入水平。2019年，我国全年出生人口1465万人，人口出生率为10.48‰，是我国自1949年以来出生率的最低值。未来中国人口将逐步减少，人口老龄化也将越来越严重。现在中国住房就已经过剩，而随着人口数量减少，房子依然在建，未来一个人拥有几套房子都将是正常的事情。所以，未来人口流失的城市房价必然会持续下跌。另外关于收入和房价的关系，只有高收入才能支撑高房价，而如今为什么说中国房价已经很高了呢？主要是因为房价与居民收入相比算是很高了！

随着中国购房群体进入下行周期，房价也将跟随着进入下行周期，可以说中国房地产行业的转折点已经来临了！