400栋楼的包租婆？拜托，牛都让你吹爆了
作者：书童，房产大V。
专注房产投资、宏观经济分析，关注并私信我，回复''05''，送你一份买房大礼包！
五四青年节这天，一条#93年包租婆拥有400栋楼#的热门话题在网络上广为流传，只是扫了一眼标题，书童就知道，营销人渣和流量歹徒又在消遣没有太多鉴别能力的年轻人了。
由于视频太大的原因，书童就不把视频加到文章里面了，感兴趣的朋友可以移步《93年女生坐拥400栋楼？每月收租要花15天？》https://www.bilibili.com/video/BV1rZ4y1W7d5 （点一下就能看了）。
点进视频里，视频博主先是采访了93年的女主，女主看似风轻云淡却用人生无处不装X口气说自己拥有400栋楼（敲黑板！400栋，不是400套），几个铁皮柜都装不下收租的钥匙，自己也认不全自己名下的物业，balabala...
接下来，博主自告奋勇，体验了一把“包租公”的生活。
视频最后，博主总结，通过几个对话剪辑，表明女主也是创业维艰，但是勤奋努力，所以赚到了大钱...
说实话，如果我也只有20岁刚出头的话，那必然也要被这个视频给忽悠地找不着北了。
但是...作为一个在房圈摸爬滚打多年的资深人士，看完整个视频，我的鸡皮疙瘩都掉了一地啊！
唯一的感受就是
牛在天上飞，
她在地上吹。
吹得多用力，
牛就飞多高！
下面我们就用简短的818这个让几千万年轻人无比焦虑的流量骗子。
谎言一：女主“拥有”400栋楼
400栋楼？
这个数字太夸张，夸张到视频火了以后，女主背后的公司也慌了，赶紧出来辟谣，说自己的公司实际上只有10栋楼，其余的楼都是包租来的，只是二房东。
但是呢，即便是包租公司，400栋的数字依然夸张无比。
书童拿长租行业的头部企业“魔方公寓”为例。
以前踩盘时拍的深圳某魔方公寓
其分店数
北京23家
上海57家
南京24家
苏州8家
杭州21家
武汉6家
广州31家
深圳41家
成都4家
西安2家
...
全国总计门店400多家
（PS：包含了近两年融资收购的门店）
一个行业头部公司才只有400多家门店，也就是400多栋楼，一个籍籍无名的小公司就和大公司是一样的体量了？
谎言二：一栋楼收租50-60万
拜托，吹牛能打打草稿么？
广东的1栋楼和很多人想象的很不一样，书童见过的最小1栋楼占地90㎡，上下两层，总共建筑面积只有180㎡，最大的一栋楼，占地800多平米，一层50间房，总共15层。
一般来说，广深两地1栋楼的建筑面积在500㎡-1000㎡是正常的。
作为一手房东，能收5万-10万就很不错了。
二房东的话，利润在5000-30000，具体多少，要看的因素特别多，比如一房东是否愿意让利、房子的原始装修、二房东是否重新装修改造等等等等。
总之一句话，视频里说她们最大的一栋楼每个月能收50万-60万，小的也能收十几万，纯粹就是流量骗子的低劣伎俩。
博主和女主为了贩卖焦虑给年轻人，无所不用其极。
谎言三：房子满租，女主D姐还给武汉的租客免租
假设女主D姐所说为真，400栋房子，平均每栋25套，总计10000套。
要让10000套房子不空租，有多难呢？其中的心酸恐怕只有杀进长租公寓行业的老板们才知道。
去年，万科旗下公寓品牌——万科泊寓的大Boss被万科集团给干掉了，据知情人士给书童透漏，原因有2个，一个原因就是项目进展缓慢，全集团有上百栋楼空置了半年以上都没有进入施工环节；另一个原因就是空置率高，没有几个项目能达到满租状态。
万科尚且如此，视频中女主的公司就是个例外么？真是这样的话，建议万科1000万年薪把女主的运营总监挖过去，人才难得呀~
真实的长租公寓行业是什么样的呢？
作为一个深度参与过长租公寓行业的人，对这个行业有一个感受，想要在这个行业赚到大钱，就必须快速跑马圈地，想要跑马圈地又必须高杠杆高金融化。
啥意思呢？
1、二房东或公寓公司和租客签署租房合同（实则金融贷款协议），把租金收益卖给第三方，比如P2P、小贷公司。
2、从第三方拿到一整年的租金，继续拿房、装修、出租。
后面就是不断重复上面的1、2两步。
如此这般，一直拿别人的钱办自己的事，企业的现金流和抗风险能力就是个大问题了。
稍有不慎，就会翻车。
过去2年多时间，长租公寓暴雷的新闻是一个接一个，就是个例证。读者老爷们可以看看暴雷长租公寓品牌的汇总
如果你身边有朋友，告诉你这个行业是暴利，让你投资，那么你得把眼睛睁得大大的，搞清楚是蜜糖还是砒霜。
也许是娱乐节目和喜剧片看多了吧，书童发现有些人的脑子里面觉得有钱人是这样的...
包括400栋楼事件当中，女主有一个DY账号叫做“包租婆D姐”，里面有很多搞笑的片段，类似下面的金句频出。
然而真正的富豪，有几个这么嘚瑟的？
就说杭州马吧，最放飞自我的时候也就是在公司年会上搞点反串什么的。
一旦涉及到财富，他们的统一口径永远都是谦虚谨慎的。
比如马云——
我对钱没有兴趣
我的财富是替大家保管的
瞎嘚瑟的都遭天谴了，
比如王健林——
钱都是我们自己挣的，想怎么花就怎么花！
所以，后面怎么了，你们都知道。
在中国的社会环境之下，讲究德财兼备，如果德不配位，就会德财两失。
如果没有前面一段书童从数据上驳斥女主的谎言，单单就从德行的角度来判断
1、没钱：拙劣，表演痕迹严重，穷屌丝扮演大富翁
2、有钱：暴发户心态，德不配位，有了钱就开始嘚瑟
读者老爷们，你们觉得女主D姐是哪一种？
Ps：五四大火的另外一个视频《后浪》我也看了，第一遍看完，我觉得这就是一部B站的宣传片。
再看第二遍，似乎有所感悟。
就在写这段文字的时候，我拿了一份外卖，外卖小哥迟了10分钟，把东西送到我手上的时候，一滴汗珠从额头滑下，嘴里却在不住的解释说，“对不起，对不起，路上耽搁了，迟到了”。我想，他可能是怕我差评吧，就赶忙说，“没关系”。
关上门，作为房V，思绪又拉远了一点，我不觉在想——“这位外卖小哥能买得起大城市的房子么，如果买不起，奉献完青春之后，他又会去哪里安家立业呢？”
想了半天，也没想出结果，但是有一点我很肯定，新一代的年轻人，物质生活和精神上确实比父辈多了很多选择。
即便是阶层的牢笼重新固化，绝大多数人终其一生努力奋斗，在社会的相对位置也不会改变。
但是这又如何，我们坐在全世界跑的最快的车上面，只要不下车，做一个把世界上其他55亿人拍死在沙滩上的“后浪”，不也是一种快乐么？
作者：书童，房产大V。
专注房产投资、宏观经济分析，关注并私信我，回复''05''，送你一份买房大礼包！
