强者恒强，看碧桂园连续四年经营性现金流连续

最近，上市房企相继公布2019年销售业绩，基于“房住不炒”的调性，部分企业全年实现了业绩同比正增长。但受整体楼市环境影响，房企对未来目标制定相对保守，市场机构报告称，上市房企普遍表达了对2020年的市场展望和拿地预期，约6成企业预计今年实现10%的业绩增幅。

毫无疑问，随着楼市不断发展和变革，“疾风猛进”的步调早已成为过去式，有专业人士预估，下行的市场环境才是强者的主赛场，一家房企想要真正立于不败之地，必须维持各个方面的均衡和稳定。

据2019年上市房企的业绩数据显示，虽然营收和利润率水平都面临较大挑战，但仍有部分房企实现了高利润增长，并且利润率水平持续保持领先行业水平，万科、碧桂园、龙湖等房企在2019年内盈利表现都相对突出。其中，龙头企业碧桂园实现了2019年权益销售5522亿，具有十足的典范意义。

不过，不同企业均有不同境况，如碧桂园、万科、龙湖等均拥有不同发展环境、项目体量、资产状况等，因此每一家房企在不同人眼中也都拥有不同的体验样貌。但不可避免，房企想要寻求稳健的长期发展，必须拥有一些固有的特质。

首先，资产与负债间的相互约束。

一家房企的结构如何，我们需要多方面着手探查。先说资产，在资产负债表中探查流动资产和非流动资产占总资产的比例，可以分析出一家房企的经营状况，尤其是流动性资产，它犹如人体中的血液，代表着一家企业的活跃程度。一般来说，流动资产率越高，说明企业的资产流动性越好，资产的可变现能力就越强，财务弹性也就越大。

后说负债，和资产类似，负债也分为流动负债和非流动性负债，基于房地产属于典型的储藏性资本高密集型产业的特点，房企的总资产规模普遍较高。而在持续上涨的房价和各种财务杠杆的作用下，房企的资产负债率也相对较高，超70%较为常见。但资产负债率高，并不意味着企业的发展受阻。

因由房地产的预售制度，房企预售商品房所收的销售收入并不计入当期营业收入，而是作为预收账款计入账簿，待房子交付后，方可结转为营业收入。这就导致预售收入越多，负债率越高的奇特现状。可回过头来思索，你会发现，预售收入高，则代表销售业绩好，同理，销售业绩好，这部分的负债率就会随之升高。

这种特性在碧桂园的财务报表上体现的尤为明显。2019年，碧桂园流动负债合计为1.398万亿，但其中6469.96亿元属合同负债，即预售收入，待到房屋交付，这部分债务将会自动结转为营收。

实际上，2019年碧桂园的发展确实让行业为之称赞。全维度来看，利润升，负债降，可动用现金余额达到史前最高水准，所以，单纯的负债率无法助力我们统筹观摩一家房企的经营状况。为了追求全面发展，房企早已拓宽界限和层次，碧桂园就在过去4年间，经营性现金流连续为正，报告期末公司持有现金等物价2683亿，净借贷比率降低至46.3%，为近5年来最低水平。据招银国际评测，碧桂园资产负债表稳健，并因现金/短期债务比率为2.3倍，而被认定为民营开发商中财务状况最好的一家企业。

其次，深化改革之术。

想要房企高效发展，复制以往“重规模”的模式显然已经过时。随着楼市不断变革和发展，现如今，从30%的规模增速变成15%以内，成了多数房企的明智之选。

很显然，步调放缓，是为了走得更稳，走得更远。

有人说，房地产在历经20年的黄金期后，已经进入白银时期。但真正的白银期是，房企认清楼市现状，认清自身价值，开启了一条与时代同行，与自身同行的稳健前行路。厚积而薄发，作为有实力的公司，头部房企纷纷深化公司内部系统，改革公司发展模式，由点到面的高效“提质”。

克而瑞地产研究的监测数据显示，从拿地方面来看，2020年一季度，百强房企平均拿地销售比为28%，相较于2019年的37%有明显下滑趋势。销售额TOP100企业拿地销售比均值更是低至22%，较2018年同期下降约10个百分点。换句话说就是，受精准调控以及融资持续严监管等因素的影响，房地产企业都以理性为原则，放缓投资节奏和步伐。

可以想象，在未来很长一段时间内，“拿优质地”应该都是头部房企的目标。

还是从权威机构克尔瑞地产研究的数据分析，从利润方面来看，2019年房企营业收入增速明显下滑，利润空间也较2018年进一步放缓。从50家行业典型上市房企的营收和利润规模来看，2019年整体营业收入为34427亿元，同比增长24.7%，增速较2018年的34.8%下降10.1个百分点。而50家典型上市房企年实现总体毛利润10309亿元、归母净利润3746亿元，同比分别增长13.2%、14.9%，毛利增速较2018年大幅下降30个百分点，归母净利润增速也下降4.9个百分点，市场维稳步调明显。

此外，在市场“三稳”措施的防控下，头部房企均在有条不紊的发展着。先是碧桂园提出“提质控速”，后有融创、龙湖2020年业绩目标涨幅分别设定为8%、7%，无一不在说明房企缓步发展的趋势。

再次，多元化布局。

受特殊时期影响，人们意识觉醒，发现健康和生活质量的重要性，也因此开始关注住宅环境和社区环境。这种需求的全面觉醒，势必会让房企加速转型。

世界著名作家斯宾塞·约翰逊曾说过，这世上唯一不变的就是变化本身。

对于房企而言也一样，从传统的舒适变为集健康、安全、功能性、私密性为一体的智慧化住宅，似乎只在一夕之间，但针对人们的全新需求，房企纷纷迎头而上。比如，恒湿、恒温、恒阳系统提上日程；比如，以健康住宅产品为基础，提供家居健康品质升级；再比如，打造智慧社区、建立智慧住宅等。

从单一的房产结构拓宽到发展科技农业、打造覆盖机器人全产业链的研发基地等，以碧桂园为代表的头部房企确实在楼市革新路上做出了巨大贡献。尤其是针对不同时期的不同需求，头部房企正在放下“偶像包袱”，全身心地投入到多元化发展中，切实地为民众做出力所能及的改变。

很显然，房企结构依然众多，特点也各不相同，但单跑道前进的模式早已远去，无论你是大、中、小型房企，要想真正在市场中乘风破浪，就必须拥有强劲稳健的步伐和强劲的资本，以及发展的眼光。